Introduction
1 Dans les premières décennies de leurs indépendances, les pays du Maghreb, en partie héritiers du patrimoine et de politiques publiques du logement antérieures – dont certains responsables s’étaient attachés localement à développer des solutions d’habitat social en réponse à l’afflux de populations rurales pauvres dans les villes –, ont orienté les politiques de logement vers les classes intermédiaires (Le Tellier J., 2010) :
- en Tunisie, l’accès à la propriété a été encouragé par l’institutionnalisation d’un système d’épargne-logement (Chabbi M., 2002) ;
- au Maroc, à partir des années 1950, des mécanismes de financement et de soutien au crédit ont été mis en place pour faciliter l’accès à la propriété via la promotion immobilière ou la construction d’habitats individuels (Qasmi L. et de Vestrotte F., 2002) ;
- en Algérie, dans les années 1970, l’État s’est engagé dans le financement et la réalisation d’un habitat public collectif (Semmoud B., 2002).
2 Dans cette période cependant, l’habitat des pauvres et des ménages les plus démunis n’a pas fait l’objet de beaucoup d’efforts − on pourrait dire qu’il a été oublié. En conséquence a été observé un développement de l’habitat spontané (bidonvilles) et d’un habitat précaire dans les villes maghrébines ; ces développements ont pris une ampleur alarmante dans les années 1980. Dans les années 2000, pour barrer le chemin aux intégristes religieux qui se déploient rapidement dans de tels espaces, les États du Maghreb ont réorienté leurs actions en matière de logement vers les classes populaires (Le Tellier J., 2010).
Encadré 1 : Présentation de la ville de Tlemcen
L’article propose une analyse des restructurations profondes qui ont affecté le cadre urbain à Tlemcen partir des années 1970 : construction intensive en périphérie pour apporter des réponses quantitatives au mouvement démographique, relogement de populations, différenciations sociales de conditions d’accès à des logements « standardisés », mixité sociale dans les anciens et les nouveaux quartiers… Il donne aussi une image des difficultés auxquelles se sont heurtées les politiques publiques : difficultés de financement, faible implication des collectivités locales, accaparement des meilleures situations par certains groupes sociaux, corruption…
À travers l’exemple concret de Tlemcen, un éclairage détaillé peut être apporté sur des mouvements qui ont affecté l’ensemble de l’Algérie.
3 En Algérie, la question du développement et de l’amélioration du logement a occupé une place importante dans le discours politique de ces deux dernières décennies. Une crise du logement a été constatée dans la majorité des grandes villes algériennes depuis les années 1980. Cette crise a été aggravée dans les années 1990 par les difficultés financières, politiques et sécuritaires rencontrées par le pays. Le plan de réajustement économique signé avec le Fonds monétaire international (FMI) en 1994 a imposé à l’État algérien de limiter son champ d’intervention en matière de financement des logements. Ceci a induit à une forte spéculation immobilière et foncière, accélérée par le mouvement d’exode dû à la violence terroriste dans le pays. Un ambitieux programme a été lancé à partir des années 2000, afin de remédier à cette situation.
4 Entre une demande estimée à 300 000 unités de logement par an et une offre qui ne dépassait pas 80 000 unités dans les meilleures années pendant les années 1980 et 1990, le déséquilibre était flagrant. Pour y remédier et pour rattraper un retard évalué à 1 million de logements, des programmes quinquennaux ont été lancés à partir de l’année 2000. Un total de 1 096 794 logements ont été réceptionnés durant le dernier quinquennat (2010-2014), soit 91 % de l’objectif tracé qui prévoyait 1,2 million de logements. 546 milliards de dinars algériens-DA (environ 5,46 milliards d’euros) ont été déboursés [2]. L’État algérien a fait appel aux entreprises privées nationales et étrangères − particulièrement chinoises et turques − et a lancé de grands chantiers de construction de logements dans les grandes villes. Techniquement, la faiblesse du secteur de l’industrie du bâtiment de masse a constitué une contrainte pour atteindre ces objectifs (Boubekeur S., 2002). Acteurs publics (représentants de l’État) et économiques (entreprises) se sont parfois opposés, conduisant à un blocage des programmes de construction et aggravant davantage la crise du logement. Ces problèmes ne sont pas propres à l’Algérie. Des phénomènes semblables ont été signalés par de nombreux travaux (Nunes J.-P., 2013 ; Rowell J., 2013) à Lisbonne au Portugal ou dans l’ex-RDA [3] dans les années 1970 et 1980.
5 L’État algérien n’a pas été en mesure de continuer à financer des logements pour les classes moyennes, comme il l’avait fait dans la décennie 1970 et 1980, où son engagement social avait coûté cher, d’une part parce qu’il avait fallu financer les logements et également l’équipement et les infrastructures accompagnant ces projets, d’autre part parce que d’importantes valeurs foncières avaient été mobilisées (Hamidou R., 1989).
6 Le retour de l’État dans les années 2000 marque la fin d’une décennie noire en Algérie. Replacé au centre des priorités, le logement destiné aux classes populaires et moyennes marque fortement l’action publique qui, dans cette période, a pu s’appuyer sur un prix élevé du pétrole.
7 Les transformations de l’urbanisme et du logement de la ville de Tlemcen sont tout à fait illustratives de l’ensemble des changements rapides intervenus dans les grandes villes d’Algérie. Nous examinerons d’abord l’évolution de l’habitat et les dynamiques urbaines de la ville (première partie), qui sont relativement classiques, avec un centre-ville ancien qui s’est dégradé, puis s’est vidé d’une population qui est allée grossir les rangs des habitants de nouveaux quartiers périphériques à la morphologie tout à fait différente. Puis, nous analyserons les mécanismes publics de production du logement mis en place au niveau national depuis les années 1970 dans l’objectif de développer rapidement des logements sociaux et des logements pour les classes moyennes, ainsi que leur mise en œuvre à Tlemcen (deuxième partie). Enfin (troisième partie), sur la base d’une enquête très récente auprès des ménages entrants dans les nouveaux logements à Tlemcen, nous analyserons leurs stratégies, leurs parcours et leurs attitudes au regard de leurs conditions de logement. Si les politiques très actives des dernières décennies permettent indéniablement d’apporter à une part importante d’entre eux – les plus intégrés, les professionnels du secteur public… – un nouveau confort que la plupart apprécient, les rêves n’ont pas disparu : ils prennent souvent la forme bien classique de l’habitat individuel.
Encadré 2 : Méthodologie
- L’approche des acteurs locaux impliqués dans la production du logement a permis d’identifier les stratégies d’action et les pratiques développées pour accompagner les dynamiques urbaines. Des entretiens semi-directifs d’acteurs impliqués directement dans la production du logement ont été réalisés : à la direction du logement et des équipements publics ex. DLEP (directeur, chefs de service et de bureaux), dans les collectivités locales (secrétaires généraux des communes de l’agglomération et chefs de services chargés de l’urbanisme de ces communes), auprès d’agents de la promotion immobilière aussi bien publics (chef du service des location-ventes de l’Agence d’amélioration et de développement de logement-AADL) que privés (entrepreneurs privés impliqués, en partenariat avec l’État, dans la réalisation des logements socioparticipatifs-LSP).
- L’approche des occupants de ces logements s’est appuyée sur une enquête par questionnaires, menée dans le cadre d’une recherche intitulée « Dynamiques sociospatiales dans les nouvelles urbanisations de la ville de Tlemcen », effectuée entre 2008 et 2010, au Centre de recherche en anthropologie sociale et culturelle (CRASC) d’Oran. Une partie s’intéressant à la question du logement a été intégrée dans cette enquête. Nous nous sommes intéressé ici à l’individu-habitant (Fijalkow Y. et Rémy J.-P., 2008) et avons cherché à appréhender ses stratégies d’accès au logement, à identifier ses parcours résidentiels, notamment selon son profil socio-économique… Cette enquête a concerné 546 ménages, répartis sur la zone périphérique et périurbaine de la ville dans toutes les catégories d’habitat [4]. Les ménages ont été choisis par hasard, selon la méthode des itinéraires. Sur l’ensemble des ménages enquêtés, nous avons retenu en particulier 156 questionnaires touchant les nouveaux logements réalisés dans le cadre de programmes conventionnés d’habitat, lancés sous l’égide de l’État [5].
Habitat et dynamiques urbaines de la ville de Tlemcen
8 Les premiers signes d’une crise de logement se sont manifestés à Tlemcen comme dans les autres villes algériennes à partir de la fin des années 1970. À cette époque, on pensait que le parc de logements hérité de la colonisation était suffisant pour satisfaire les besoins de la population urbaine. Seulement, à Tlemcen, ce parc n’était pas aussi important que dans d’autres villes de la même taille, comme Sidi Bel Abbès [6], d’autant plus que le noyau ancien (la médina) était saturé et non adapté au processus de transformation économique et sociale (Yousfi B., 2015). En outre, une croissance démographique galopante et un exode rural massif compliquaient la situation.
Une fonction résidentielle en forte diminution au centre
9 Sur le plan démographique, la population a enregistré une croissance rapide, passant de 75 000 habitants en 1966 à plus de 131 000 en 1987 pour atteindre 210 000 habitants en 2008, selon l’Office national des statistiques (ONS). Le taux de croissance démographique annuel a dépassé 4 % dans la couronne périurbaine, mais au centre il n’a pas dépassé 1 % (tableau 1).
Évolution démographique de l’agglomération de Tlemcen
Évolution démographique de l’agglomération de Tlemcen
10 Comme on a pu l’observer (Semmoud B., 1999 ; Trache. S. M., 2010 ; Pagand B., 2007) dans une série de villes algériennes précoloniales – Constantine, Alger, Oran… –, un phénomène de desserrement a concerné les espaces centraux, notamment les plus anciens, en faveur des nouveaux espaces urbanisés situés dans les couronnes périurbaines de ces villes. À Tlemcen, ce fait a été accéléré par la volonté des collectivités locales qui ont prévu et organisé le décongestionnement du centre par la création des centres secondaires périphériques (Plan directeur d’aménagement, 1982). En effet, les nouvelles extensions de la ville, offrant des logements plus adaptés aux nouvelles normes de confort et de sécurité, ont engendré un départ important des habitants de la médina [7] vers les nouveaux espaces urbanisés. Le nombre des habitants de la médina n’a cessé de régresser, passant de 15 000 habitants en 1966, soit 19,8 % de l’ensemble de la ville de Tlemcen, à moins de 6 000 habitants en 2008, soit 3 % de l’ensemble des habitants de l’agglomération.
11 Cette mobilité résidentielle (carte 1) a été tant subie que choisie par les ménages. Les mutations sociales liées à l’éclatement de la famille ont constitué les principaux motifs de cette mobilité : passage de la famille élargie à la famille nucléaire d’une part et accès à la propriété et aux logements modernes d’autre part (Yousfi B., 1997). En outre, plusieurs opérations de déménagements programmées par les autorités locales ont touché des centaines de ménages. Ils ont été transférés dans des logements sociaux construits dans la zone périurbaine et précisément à Koudia et Oudjlida, situées au nord de la ville. Ces programmes de relogement ont concerné les espaces les plus dégradés de la médina, notamment après les crues de 2001 qui ont causé des dégâts matériels assez conséquents sur les anciennes bâtisses, où vivaient 241 familles qui ont été relogées. Ces opérations visaient à éviter les conséquences d’éventuels risques d’effondrement, sans que le devenir de la médina ait pour autant vraiment fait l’objet de réflexions. Elles ont contribué à vider la médina de sa composante humaine.
Extension de la ville de Tlemcen
Extension de la ville de Tlemcen
Croissance du nombre de logements dans les espaces périphériques et mutation de l’habitat
12 Après l’indépendance et le départ massif des Européens, 350 000 logements ont été libérés en Algérie. Ces logements ont constitué une réserve immobilière pendant la première décennie de l’indépendance, durant laquelle le logement n’a pas été considéré comme un problème par les politiques.
Politiques d’habitat et évolution du parc de logement
13 Tlemcen, disposant d’un parc de 15 759 logements avec un taux d’occupation des logements (TOL) de 5,5 personnes par logement en 1966, inférieur au taux national (6,1 personnes par logement), sa situation a été jugée confortable. Ce taux ne suscitait pas d’inquiétude, compte tenu de la composition de la famille algérienne, calquée sur le modèle traditionnel de la famille élargie, incluant plusieurs générations et éventuellement plusieurs fratries.
14 Il faut attendre les années 1970 et 1980 pour voir apparaître un problème de pénurie de logements, tant au niveau national qu’à Tlemcen.
15 Au niveau national, en dix ans, de 1977 à 1987, le TOL est passé de 7,4 à 7,9 personnes par logement.
16 Tlemcen n’a pas été épargnée par ce mouvement. Son TOL était à peine inférieur à 6 personnes par logement en 1987 (tableau 2). À un accroissement naturel important de la population de la ville s’était ajoutée l’arrivée d’une population extérieure, originaire des zones rurales. Or, très peu de logements avaient été réalisés dans les vingt années précédant 1987 : 10 000 logements au total, soit 500 logements par an.
Évolution du parc de logements de l’agglomération tlemcenienne
Évolution du parc de logements de l’agglomération tlemcenienne
17 Au niveau national, dans les années 1970, l’État a lancé deux catégories de grands chantiers de masse : les zones d’habitat urbain nouvelles (ZHUN) réunissant de grands ensembles d’habitat collectif [8] d’une part, et de grands lotissements communaux destinés à l’habitat individuel d’autre part. Une loi des réserves foncières, adoptée en 1974 [9], a permis de mobiliser les assiettes foncières nécessaires.
18 En principe, les projets de ZHUN commerciales et de services, pris en charge par l’État, auraient dû être issus d’initiatives locales et examinés de façon centralisée. En réalité, dans les grandes villes et les villes moyennes, ces projets ont généralement été dictés par l’État, la marge de manœuvre locale étant presque inexistante. Destinés à faire face à la crise du logement, ces projets ont également eu pour objectif d’accompagner le processus d’industrialisation. B. Semmoud (1999) estime qu’au début des années 1990, 180 villes avaient bénéficié de l’implantation d’une ou de plusieurs ZHUN, soit près de la moitié des villes algériennes, avec un total de 257 ZHUN (capacité de 660 000 logements).
19 À Tlemcen, de tels projets ne se sont concrétisés qu’au début des années 1980. Deux ZHUN et deux lotissements ont vu le jour, avec 1 750 logements pour la ZHUN Kiffane et 1 482 logements [10] pour la ZHUN Imama. De grands lotissements ont été réalisés à Kiffane (1 020 lots de terrain) et à Abou Tachfine (720 lots). Tlemcen s’étalait ainsi vers l’ouest de la ville, sur des terrains fertiles, par juxtaposition avec les anciens quartiers européens [11].
20 Les problèmes économiques, financiers et sécuritaires qu’a rencontrés le pays dans les années 1990 ont ralenti ces efforts. L’État s’est désengagé de la production de logements. Plusieurs projets de ZHUN en cours ont été arrêtés, faute de financement.
21 À Tlemcen, la construction d’une ZHUN (Champ de Tir), où 6 000 logements étaient prévus, a été reportée. Mais on a eu alors massivement recours à l’habitat individuel, via des coopératives immobilières, avec pour conséquence d’exclure les ménages non intégrés dans les circuits d’emplois formels, principalement issus des classes populaires, qui ne peuvent accéder à ce type d’habitat. Les coopératives immobilières ont constitué une alternative au financement du logement par les pouvoirs publics, en impliquant les citoyens dans ce processus. Le régime de ces coopératives a été défini par une ordonnance de 1976 [12] ; elles ont connu une grande adhésion des groupes socio-professionnels, notamment du milieu des fonctionnaires d’État. « Mieux informés, car proches de la source d’information, les gestionnaires du secteur public et ceux qui gravitent autour du pouvoir ont su mettre à profit le discours politique qui invoquait “les nouveaux besoins de la population et les exigences du progrès social” pour se “placer” et ajouter sur les listes établies quelques membres de la famille élargie et quelques connaissances. » (Benjelid A., 1997) Dans cette période, le TOL a enregistré une légère baisse et a atteint 5,4 personnes par logement en 1998.
22 Avec le développement de l’intégrisme religieux et de la criminalité dans les espaces urbains, le « mal-logement » a été considéré comme une source de déstabilisation sociale. À partir des années 2000, il a fait l’objet d’une nouvelle attention de l’État et, plus largement, d’une nouvelle approche commune aux pays du Maghreb, qui s’est développée pour barrer le chemin aux filières terroristes en apportant plus de soutien aux habitants des quartiers les plus vulnérables (Le Tellier J., 2010).
23 À Tlemcen, de 1998 à 2008, soit en une dizaine d’années, le parc de logements de l’agglomération a enregistré une nette amélioration quantitative. 14 000 logements ont ainsi été réalisés, ce qui a abouti à un total de 51 000 logements en 2008. Le TOL est descendu à 4,5 personnes par logement, ce qui est considéré comme confortable (tableau 2). Ces résultats sont dus principalement à l’implication de l’État : des programmes ont été lancés dans la zone périurbaine où de nouveaux pôles centraux ont été créés autour de grands équipements. Le plan directeur d’aménagement et d’urbanisme (PDAU) de 1994 a été révisé en 2005, de nouveaux programmes d’habitat ont été permis par une modification des plans d’occupation du sol (POS) – toutefois rarement respectés au final.
24 Les nouveaux espaces urbanisés se caractérisent par :
Genèse d’une forme standardisée des logements
25 Le parc de logements de Tlemcen se caractérise par l’importance de l’habitat individuel, qui représente plus de 50 % des logements (tableau 3). La multiplication des opérations de lotissements publiques ou privées et de coopératives immobilières, dans les années 1980 et 1990 dans l’agglomération tlemcennienne et en particulier dans les deux communes de Tlemcen et de Chetouane, est à l’origine de cette individualisation de l’habitat. Des chercheurs (Hadjij C., 1998 ; Semmoud N. 2007) ont souligné la bonne adaptation de cette formule aux familles algériennes et à leurs logiques résidentielles. Les logements collectifs (20 % du parc) sont concentrés dans la commune de Mansourah qui inclut deux ZHUN (Imama et Champ de Tir). Le principal programme des années 2000 dans l’agglomération de Tlemcen a été réalisé à Boudjelida (6 000 logements) et Oudjlida (1 250 logements).
Répartition du parc de logements selon les modes d’habitat dans l’agglomération tlemcenienne
Répartition du parc de logements selon les modes d’habitat dans l’agglomération tlemcenienne
26 Alors que l’habitat traditionnel représentait 20 % des logements en 1966, il ne constitue plus que 5,4 % du parc actuel. On y compte d’anciennes constructions de type Haouche [13], réalisées en majorité avant et durant la colonisation par la population locale, et situées dans les anciens quartiers de la ville de Tlemcen comme la médina, Sidi Chaker et les autres noyaux d’origine rurale (Ain Nedjar, Kiffane, Imama, Ouzidane, Ain El Hout…).
27 Enfin, à l’inverse des pays voisins, notamment du Maroc, la part de l’habitat précaire de type bidonville, très réduite en Algérie, ne dépasse pas 2,5 % à Tlemcen. Ces bidonvilles sont localisés dans quelques zones périphériques de la ville. Il est à noter que dans les données statistiques de l’ONS, 18 % des logements ne sont pas définis par une catégorie claire : l’ONS se contente de les classer en « habitat ordinaire ».
28 La majorité des logements (58 %) à Tlemcen comporte d’une à trois pièces (tableau 4), mais les occupants des petits logements procèdent souvent à des modifications de la conception initiale de leur logement, en transformant les balcons, les cuisines, les salles de bains…, comme l’explique N. Mouaziz-Bouchentouf (2014) dans le cas de la ville d’Oran.
Répartition du parc de logements selon leur taille dans l’agglomération tlemcenienne
Répartition du parc de logements selon leur taille dans l’agglomération tlemcenienne
29 Le modèle des logements de trois pièces, très répandu dans le parc immobilier algérien, a été imposé par plusieurs facteurs, notamment le coût de la construction et de la gestion de ce parc et la difficulté de la population à faire face à des loyers élevés. Le salaire moyen en Algérie s’élevant à 290 euros par mois en 2011 (ONS, 2014), le prix moyen du marché de la location (entre particuliers), estimé à 200 euros par mois par logement, est en effet très élevé [14] et constitue une contrainte majeure pour l’accès au logement des plus pauvres. Le passage de la famille élargie à la famille nucléaire et le nouveau statut de la femme algérienne qui travaille ont également été déterminants pour réduire la taille moyenne des ménages. Le TOL était de 5,8 personnes par logement en 2008.
30 Les logements de grande taille (4 et 5 pièces), plutôt convoités par les ménages ayant des revenus élevés, sont produits en grande partie par des promoteurs privés – et leurs acquéreurs ne bénéficient en général d’aucune aide de l’État.
Mécanismes de production du logement public : acteurs et modes d’accès
31 Dans les trois dernières décennies (entre 1980 et 2010), l’État algérien a mené une politique de construction importante et il a également tenté de faciliter l’accès des classes moyennes et des classes populaires au logement, en combinant différentes formules : logements sociaux locatifs, logements socio-participatifs et logements en location-vente.
Le logement locatif à caractère social : l’État, principal acteur
Les ZHUN, grands ensembles pour classes moyennes
32 Les années 1970-1980 se caractérisent par une forte implication de l’État dans la production des logements. Inspirées du modèle des grands ensembles en France, les « ZHUN » ont permis de produire des logements en masse dans une durée réduite et d’y loger les salariés des grandes entreprises qui se développaient. À Tlemcen, une grande partie [15] des logements des ZHUN, destinés à la classe moyenne, a été réservée pour loger les ouvriers et les cadres de la Société nationale d’industrie électrique et électronique (SONELEC), filiale spécialisée dans l’industrie de la téléphonie à Tlemcen.
33 L’attribution des logements a reposé sur un système de quotas donnant aux responsables locaux, notamment aux walis [16], le pouvoir d’attribuer un nombre déterminé de logements pour chaque secteur (santé, enseignement, industrie…). Les espaces de ces grands ensembles ont accueilli une population appartenant aux catégories socio-professionnelles les plus formées et intégrées dans les circuits économiques publics. Le concept d’habitat social n’était pas clairement défini dans la réglementation en vigueur ; ces logements concernaient toutes les catégories sociales (cadres, ouvriers…). « Alors qu’en France les grands ensembles furent l’instrument d’élargissement de la mobilité aux classes sociales défavorisées (financement direct par l’État, participation des entreprises à la suite de la loi du 1 %, allocation logement), en Algérie, ils ont accueilli relativement davantage les catégories salariées supérieures et moyennes que les groupes d’ouvriers ou d’employés, le souci des entreprises bénéficiaires de ces logements étant la stabilisation de leur personnel “utile”, souvent attiré depuis d’autres villes, voire de l’étranger, ou prélevé sur d’autres entreprises moins rémunératrices. Grosso modo, moins du tiers des logements distribués par les entreprises sont allés au dixième du personnel ouvrier ou non qualifié. » (Semmoud B., 1999)
34 Mais depuis l’adoption, en 1981, de la loi de cession des biens de l’État, les occupants des ZHUN ont changé. Les logements des ZHUN appartenaient en effet à l’État et ils ont été cédés au cours de différentes transactions immobilières, accélérant la mobilité résidentielle dans ces ensembles. D’autres motifs, d’ordres familial et social, ont contribué à renforcer des mobilités.
35 Après la chute des prix du baril qui a eu de graves impacts sur les finances de l’État algérien, en 1985, les ZHUN ont rencontré de nombreux problèmes : qualité des logements produits, réalisation des équipements d’accompagnement, des installations de transports… À Tlemcen, l’Office de la promotion et de la gestion immobilière (OPGI) chargé de gérer les ZHUN s’est graduellement retiré des missions d’entretien, gardiennage, nettoyage… au fur et à mesure de la cession des logements. L’espace intérieur des logements comme les parties communes extérieures ont été l’objet de transformations et de modifications : des balcons sont devenus des cuisines ou des chambres, des logements de rez-de-chaussée ont été transformés en locaux commerciaux… Si les appartements sont toujours bien entretenus par leurs occupants, les espaces communs ont le plus souvent subi d’importantes dégradations. Pour parer à cette situation, certains habitants ont pris des initiatives. Ils ont constitué des « comités de bloc » afin d’assurer l’entretien et la gestion des espaces communs. Ces comités ont réuni des contributions des habitants pour la prise en charge des frais de nettoyage des parties communes, l’électricité commune, le gardien de nuit, les travaux de peinture des cages d’escaliers… Dans les milieux les plus homogènes socialement, dont les habitants appartenaient à un même secteur (enseignement, santé…) et dont la population était restée peu mobile, ces comités ont été opérationnels.
36 La cession des biens de l’État et ses suites ont marqué la fin de l’expérience et le début de l’ère de la libéralisation du marché immobilier.
Les programmes de logements sociolocatifs publics pour les plus démunis
37 À partir des années 2000, la pression sociale a contribué à orienter la politique du logement vers les catégories sociales les plus démunies, en s’appuyant sur les programmes des logements sociaux locatifs publics.
38 Le programme de logements sociolocatifs (LSL) est financé sur fonds budgétaires de l’État par des maîtres d’ouvrages délégués au niveau local : les offices de promotion et de gestion immobilière (OPGI). Les logements ne sont attribués qu’aux ménages à bas revenus (revenu mensuel n’excédant pas 24 000 dinars algériens soit 240 euros) et soit logeant dans des conditions précaires ou insalubres, soit sans logement. Bien que ce type d’action soit au centre du discours politique des gouvernements qui se sont succédé, le nombre des logements attribués dans ce cadre reste relativement faible au niveau national.
39 L’attribution des financements relève de l’État, selon une logique de redistribution territoriale des quotas dont les critères ne sont pas clairement déterminés. La réalisation et le suivi sont assurés par l’administration exécutive au niveau local sous l’autorité des walis (préfets). Les collectivités locales (communes) ne contribuent que timidement à la définition des projets : choix du site, aménagement extérieurs… Impliquées dans la sélection des bénéficiaires dans les années 1990,les communes ont été accusées de « mauvaise gestion » de ces dossiers et cette mission a été transférée aux daïras (sous-préfectures) en 2007. La question des attributions demeure conflictuelle. Elle a donné lieu à des protestations et à des émeutes dans quelques villes [17]. Comme dans d’autres pays [18], la pénurie, en Algérie, a conduit à se référer à des critères ou à des grilles de priorité précisément définies, mais pas toujours respectées, par comportement clientéliste ou pour d’autres raisons (conflits de priorités ; équilibre des pouvoirs entre collectivités locales, État et organismes d’habitat social…).
40 Les logements socio-locatifs ne représentaient que 26 % des logements programmés dans l’agglomération tlemcenienne dans le premier quinquennat des années 2000 – soit 1 437 logements – et le double dans les dix années suivantes (tableau 5). La cadence de livraison de ces logements restait toutefois insuffisante au regard de la demande enregistrée localement pour ce type d’habitation (30 000 demandes en stock en 2013 [19]).
Les programmes d’habitat dans l’agglomération tlemcenienne réalisés entre 1999 et 2003
Les programmes d’habitat dans l’agglomération tlemcenienne réalisés entre 1999 et 2003
41 À Tlemcen, ces logements ont été mobilisés en grande majorité pour les habitants des espaces insalubres et des « quartiers spontanés » (bidonvilles). Le relogement des habitants des quartiers historiques de la médina de Tlemcen s’est effectué dans des logements sociaux locatifs en 2003. En 2015, 700 logements sociaux locatifs ont été attribués, principalement à des ménages à faibles revenus.
42 Pour régler le problème des bidonvilles, les villes marocaines se sont tournées vers les instances internationales. En Algérie, en revanche, ces dernières ne sont guère intervenues dans le domaine du logement, excepté en ce qui concerne le plan de résorption de l’habitat précaire (RHP) qui a été financé par la Banque mondiale (1998-2002).
43 Quant à la participation des habitants, qui s’est un peu développée dans des pays comme la Belgique, où l’habitat participatif n’a cependant guère dépassé le stade des formalités (Francq B., Masson O. et Patart S., 2010), elle n’est pas à l’ordre du jour. Une expérience de l’habitat communautaire telle que l’a connue le Québec (Canada), demeure exceptionnelle (Bouchard M.-J., Frohn W. et Morin R., 2010). En Algérie, de tels développements sont inconnus. Les associations actives sur le logement y sont le plus souvent constituées de personnes qui ont déjà accès au logement et dont les objectifs sont essentiellement en rapport avec la gestion des espaces communs. À Tlemcen, où aucune action n’a été enregistrée, les associations sont quasi absentes de la scène du logement.
Accès à la propriété pour les classes intermédiaires et hésitations de l’État
44 À partir des années 2000, le développement de programmes nouveaux a également contribué à diversifier les formules d’accès au logement. Encouragés par l’État qui souhaitait réguler le marché immobilier et inciter les catégories sociales aux revenus moyens à financer leurs logements, de nouveaux acteurs sont apparus : l’Agence d’amélioration et de développement du logement (AADL) pour le programme de location-vente, la Caisse nationale de logement (CNL) pour appuyer le financement des logements socioparticipatifs (LSP), les promoteurs privés et les banques pour réaliser et financer les logements de haut et moyen standing (dits « promotionnels »), aux prix réels du marché. Ces formules ont eu un grand succès auprès des classes moyennes, leur permettant d’accéder à la propriété avec une aide financière publique. M. Safar Zitoun (2012) explique qu’il s’agit d’un « faux désengagement » de l’État.
45 En partenariat avec l’État, le programme (LSP) mené par les promoteurs privés (partenariat public-privé) et le programme location-vente mené par l’AADL (partenariat public-public) s’inscrivent dans une discontinuité temporelle qui reflète les hésitations des pouvoirs publics. L’expérience du LSP, qui avait débuté en 1996, a été enterrée en 2014 après dix-huit ans d’existence. Ce programme associe un apport du futur acquéreur, une aide financière de l’État via la Caisse nationale du logement (CNL) et un crédit bancaire. A. Saïd (2005) souligne que cette formule a constitué un moyen efficace pour absorber la forte demande de logements dans de grandes villes comme Oran.
46 Quant à la location-vente, après une brève expérience entre 2000 et 2002, elle a été remise en œuvre en 2014, essentiellement grâce aux engagements financiers de l’État. L’accès à la propriété se fait sur une durée de vingt-cinq ans, les loyers versés mensuellement par les occupants étant considérés comme des apports à l’achat du logement.
47 Le choix de ces modalités successives de financement et de cession privée des logements ne relève guère de logiques sociales ou économiques particulières ; il s’agit plutôt de choix clientélistes de redistribution de la rente. L’État a seulement transféré le financement du logement d’une filiale nationale constituée de petits entrepreneurs à une autre, internationale, rassemblant des entreprises étrangères correspondant à une vision politique et stratégique de sa coopération internationale. L’État avait également pour but de sanctionner ainsi les petits promoteurs immobiliers opérant dans le LSP, soupçonnés par l’administration de ne pas respecter leurs engagements.
Le logement socio-participatif (LSP) et le logement promotionnel aidé (LPA) : une expérience de partenariat public-privé
48 Les formules de LSP – ou de LPA qui l’a remplacé – associent à des apports personnels des accédants à la propriété une aide de l’État, des crédits bancaires à taux bonifié par l’État et, éventuellement, des abattements sur le prix du foncier. Ces formules sont orientées vers les classes moyennes inférieures (revenu mensuel compris entre 24 000 dinars algériens, soit l’équivalent de 240 euros − deux fois le salaire national minimum garanti-SNMG, avant sa dernière augmentation en 2015 –, et 70 000 dinars algériens, soit l’équivalent de 700 euros) [20].
49 Les opérations de logements socioparticipatifs (LSP) ont été menées essentiellement par des promoteurs privés. Ces promoteurs ont disposé d’une marge de liberté importante pour sélectionner les souscripteurs, la Caisse nationale du logement (CNL) se contentant de vérifier la solvabilité des souscripteurs. Cette procédure a généré des pratiques non conformes, pour ne pas dire frauduleuses : notamment de fausses inscriptions et de fausses déclarations [21] de promoteurs qui se sont enrichis par ces opérations. La crise du logement produit des agents qui tirent parti de la situation, comme l’ont fait à Paris les propriétaires d’hôtels meublés (« marchands de sommeil ») qui se sont reconvertis dans l’hébergement d’urgence, où ils bénéficient d’un paiement garanti des loyers (Le Méner E., 2013). Bien plus, quelques promoteurs ont implicitement sélectionné les souscripteurs selon leur profil socio-économique, voire leur statut social (origine géographique, catégorie socio-professionnelle…). La gestion de ces programmes, posant problème, a été récupérée par l’administration à partir de 2011 et confiée aux daïras et OPGI sous l’appellation « logements promotionnels aidés-LPA » ; le programme a ensuite été abandonné en 2014.
50 À Tlemcen, une proportion non négligeable de l’habitat collectif orienté vers les classes moyennes a été produite dans un tel cadre. 11 promoteurs privés contre 3 promoteurs publics étaient impliqués dans des opérations de ce type en 2008.
51 Durant le premier quinquennat (1999-2003), les 2 857 logements LSP ont constitué plus de 50 % des logements de l’ensemble des 5 413 logements lancés à Tlemcen (tableau 5). Le nombre de logements LSP lancés a été réduit de moitié (tableau 6) pendant le deuxième quinquennat (2004 et 2009) [22]. La livraison de ces logements a été généralement plus tardive que prévu, leur réalisation se heurtant à des blocages qui retardent les travaux à différents moments : transfert de propriété foncière, mobilisation des fonds de la Caisse nationale du logement (CNL), travaux d’aménagement des espaces extérieurs, tous point sensibles auxquels peut s’ajouter l’incompétence de certains promoteurs privés. Ainsi, plusieurs logements lancés dans le premier quinquennat n’ont été réceptionnés qu’au cours du deuxième, voire du troisième quinquennat des années 2000.
Évolution des programmes d’habitat socioparticipatif dans l’agglomération Ttemcenienne
Évolution des programmes d’habitat socioparticipatif dans l’agglomération Ttemcenienne
Le programme location-vente : une expérience de partenariat public-public
52 La location-vente permet d’accéder à un logement avec option préalable pour son acquisition en pleine propriété au terme d’une période de location fixée dans le cadre d’un contrat. Le prix du logement est alors déterminé par le coût final de la construction, intégrant les dépenses d’acquisition du terrain ainsi que les frais de gestion technique et administrative. Les postulants à la location-vente appartiennent également à la classe moyenne inférieure. Leurs revenus mensuels sont compris entre deux fois et six fois le salaire minimum (SNMG qui s’élève à 24 000 dinars algériens par mois, soit 240 euros) [23]. La réalisation de ces logements a été confiée à des entreprises étrangères et aux grandes entreprises nationales, afin que les délais et la qualité de réalisation soient respectés.
53 Ce programme a été proposé par l’actuel président Abdel Azziz Bouteflika dès le début de son premier mandat. Il est mis en œuvre par l’Agence d’amélioration et de développement de logement (AADL) et par l’État. La pénurie de foncier et les coûts élevés de construction ont conduit à réaliser ces logements sous forme de tours de plus de dix étages, entassées dans des espaces réduits, reproduisant le modèle de grands ensembles, et sans prendre en considération les orientations des instruments de l’urbanisme au niveau local. La réalisation de ces programmes dictés « par le haut » a été considérée comme prioritaire par les autorités locales.
54 À Tlemcen, la réalisation de 500 logements a ainsi été mise en œuvre par l’AADL et par une entreprise nationale [24] en 2002 ; la demande était trois fois supérieure. Leur localisation se trouve dans la première couronne périphérique, bien intégrée à la ville (Kiffane et Imama). Un nouveau projet de 2 600 logements a été lancé à partir de 2014 dans les deux zones périurbaines réservées à l’habitat planifié : Champs de Tir à l’ouest et Oudjlida au nord, mais la pénurie de foncier a entraîné des retards de réalisation.
Le logement dans les créneaux parallèles : positionnement des acteurs locaux et non institutionnels
55 Loin des modèles proposés par l’État, la crise du logement a imposé des formes d’habitat individuelles, promotionnelles mais aussi non autorisées. Souvent construits par des acteurs locaux, ces logements échappent en partie au contrôle de l’État.
Le logement au prix du marché : un signe de distinction sociale pour les classes aisées
56 La promotion immobilière produisant des logements au prix du marché (modèle libéral) a été timidement intégrée en Algérie à partir de 1985. Il faut attendre les années 2000 pour observer une réelle dynamique de cette filière, qui représente 20 % des logements programmés entre 2000 et 2004 (tableau 5). Ces programmes intéressent la tranche aisée de la population, constituée essentiellement de cadres supérieurs et de professionnels libéraux, dont une grande partie refuse le logement aidé, jugé socialement inapproprié. Cette réaction montre que la localisation et le modèle de logement constituent un enjeu de distinction sociale pour cette catégorie de la population. Elle est comparable à celle des franges les plus vulnérables de la classe moyenne qui, en France, refusent l’habitat social (habitation à loyer modéré-HLM) et préfèrent supporter plus de charge ailleurs (Cusin F., 2012).
57 Impliquant de nouveaux acteurs : la Caisse nationale d’épargne et de prévoyance (CNEP), l’Entreprise publique de promotion du logement familial (EPLF), des banques, des promoteurs privés… plusieurs projets immobiliers à caractère promotionnel, aussi bien publics que privés, ont été réalisés à Tlemcen sur des terrains privés situés dans le tissu urbain de la ville et de sa périphérie proche.
58 Devant la pénurie de foncier à Tlemcen, tous les nouveaux programmes d’habitat promotionnel sont venus s’insérer dans les espaces les plus intégrés à la ville, où les assiettes foncières prennent de la valeur. Ainsi, tout terrain ouvert ou enclavé constitue une cible privilégiée pour de telles actions. L’offre de logements de standing dans les quartiers d’Imama et de Kiffane a suscité l’intérêt de la population aisée. Le terrain des anciennes galeries publiques de Kiffane Souk El Fellah, en faillite, a ainsi été récupéré par un promoteur privé pour ériger une tour de logements de haut standing.
L’habitat individuel pour soutenir la crise du logement : implication des collectivités locales
59 Articulé sur un discours populaire d’un côté et sur la loi des réserves foncières (1974) [25] de l’autre, les lotissements développés depuis 1975 ont bien soutenu le secteur de l’habitat à Tlemcen. Ces opérations reproduisant un modèle d’habitat individuel ont été très en faveur auprès des habitants et des pouvoirs publics à la fin des années 1980 et au début des années 1990 dans toutes les communes de l’agglomération tlemcenienne. De grandes surfaces leur ont été consacrées sur des terrains agricoles, générant aussi des pratiques spéculatives.
60 Depuis la fin des années 1970, ces lotissements ont donné naissance à des quartiers bien structurés, habités par une population économiquement et socialement bien intégrée à la ville, à Kiffane et Birouana. Les lots de terrain dépassent 300 m2 en moyenne et abritent une majorité de cadres, de commerçants et de professions libérales (Yousfi B., 1997). Dans la décennie 1980, ces opérations se sont poursuivies sous forme de lotissements sociaux (surface moyenne des lots de terrain inférieure à 150 m2) à Tachfine – ex-Bréat, un faubourg colonial excentré de la ville de Tlemcen. Ces terrains ont été cédés à un prix symbolique qui ne couvre pas le coût réel de l’opération. La commune, qui était incapable de financer les travaux d’infrastructure (route, assainissement…), a pris en charge en contrepartie tous les frais liés aux aménagements extérieurs. Mais ces opérations ont aussi donné lieu à des abus [26], et la création de lotissements a été retirée des compétences de la commune et placée sous l’autorité des agences foncières intercommunales, par la nouvelle loi d’orientation foncière de 1990. L’Agence foncière intercommunale de Tlemcen (AFIT) avait inscrit deux opérations dans ce sens à Tlemcen, une à Oudjlida et l’autre à Champ de Tir (surfaces des lots : 130 m2 et 250 m2).
61 À Tlemcen, quelques petites coopératives immobilières ont vu le jour, en nombre limité compte tenu du statut juridique des terrains disponibles, à majorité privée. Les groupes sociaux les plus influents se sont transformés en groupes de pression capable de s’accaparer les terrains les mieux situés en constituant des coopératives immobilières. En effet, les rares coopératives réalisées occupent les terrains les mieux intégrés à la ville. C’est par exemple le cas de la coopérative des fonctionnaires de la direction des services agricoles (DSA), qui se greffe au lotissement des Dahlias à Kiffane, de la coopérative des anciens moudjahidine réalisée dans la ZHUN d’Imama et de celle des enseignants de l’éducation nationale à Ain Defla, qui jouxte la zone industrielle de Chetouane.
62 Malgré la popularisation des opérations de lotissements et de coopératives immobilières dans toutes les communes algériennes, les circuits d’accès au terrain sont restés quasiment verrouillés et ne se sont généralement ouverts qu’à des groupes influents. Les élus, les cadres, les grands commerçants appartenant aux catégories sociales les mieux intégrées dans les champs politique et économique en constituent les principaux bénéficiaires. Ces pratiques ont abouti à une large spéculation foncière qui a dévasté le foncier urbain, comme l’a montré A. Bendjelid (1998) pour le cas d’Oran.
Le logement irrégulier : entre résorption, restructuration et régularisation
63 Le terrain public étant inaccessible aux catégories populaires et les logements proposés par la puissance publique étant insuffisants, un habitat individuel sauvage s’est installé tant sur des terrains privés que sur des terrains publics.
64 La constitution d’un lotissement non autorisé privé à Tlemcen remonte à la période coloniale [27], pendant laquelle des lots de terrains ont été morcelés et vendus par des familles citadines hadri [28] aux ruraux venus s’installer en ville, donnant naissance aux quartiers populaires de Boudghane et de Sidi Chaker (Rahoui H., 2007). Ces opérations se sont amplifiées à la fin des années 1970, à l’initiative des propriétaires fonciers, à la suite de la promulgation de la loi des réserves foncières (1974) permettant aux collectivités locales d’intégrer dans leur portefeuille foncier, à des prix dérisoires, les terrains privés situés dans le périmètre urbain. Mal acceptée, cette expropriation a généré un habitat non autorisé sur plusieurs sites, en particulier à Kiffane, Ain Nedjar et à Makhokh. Durant la décennie 1990, ces lieux ont attiré les populations rurales quittant la campagne pour des raisons sécuritaires (Koudia, Ouzidane et Champ de Tir). Dans les années 2000, plusieurs zones de ce type se sont développées : Sidi Othman, Braksa à Koudia, lotissement Kara situé à la rocade… Celles-ci ont surtout attiré des habitants originaires de la ville (de petits groupes de commerçants et cadres nés à Tlemcen), disposant de réseaux sociaux qui leurs ont permis d’accéder à ces terrains. Des mécanismes identiques ont été relevés à Fès et Salé (Maroc) par M. Ameur (2002) et A. Abouhani (2002).
65 Certains habitants, eux-mêmes lotisseurs-constructeurs, réalisent également sans autorisation des habitations qui abritent cette fois des populations à faibles revenus, non originaires de la ville, et bricolent des logements « en dur », mais sur des terrains publics accidentés et marginalisés. Koudia, Chetouane et Ouzidane ont été les principaux sites de cette forme d’urbanisation. Des opérations d’aménagement ont été menées sur ces sites. Il s’agit principalement de recasement-relogement (opération résorption d’habitat précaire), de restructuration (implantation des équipements sociaux et éducatifs) et de la régularisation de constructions (la loi 08/15 du 20 juillet 2008).
66 Par des actions similaires à celles qu’on observe à Tlemcen, l’Algérie s’inscrit dans une perspective de normalisation de l’habitat non autorisé en se conformant à des modèles internationaux préconisés par les institutions mondiales. À l’échelle maghrébine, c’est le Maroc qui dispose des aides financières internationales les plus importantes pour la résorption de l’habitat précaire. En Algérie, ces actions sont financées en grande majorité par l’État [29]. Pour les habitants qui ont développé des stratégies et des pratiques spéculatives destinées à tirer un profit maximum d’une telle situation, les enjeux sont considérables. Ces pratiques ont été bien analysées par N. V. Bouchanine et F. Dacereau (2002), qui ont étudié les villes marocaines.
Habiter les nouveaux logements conventionnels à Tlemcen : stratégies et parcours résidentiels
67 La multiplication et la diversification des programmes de logement dans les nouveaux espaces urbanisés de la ville de Tlemcen répondent aux besoins en logements, générés tant par les difficultés que rencontrent les anciens noyaux d’habitat (médina) que par les dynamiques urbaines et les mutations sociales que connaît la ville.
68 Ces programmes sont affectés à des terrains domaniaux et se greffent les uns sur les autres ; leur juxtaposition donne naissance à une forme de mixité sociale où se côtoient toutes les catégories socio-professionnelles. Ainsi, le projet de nouveau pôle urbain de Boudjelida, par exemple, est en train d’être livré par les pouvoirs publics sur des terrains domaniaux pour pallier les problèmes du foncier dans cette ville en permettant l’extension de la ville de Tlemcen. Ce grand ensemble urbain accueillera près de 30 000 habitants sur une surface de 105 hectares, dont 52 sont réservés à des logements et 18 à des équipements. Il comporte un programme de réalisation de 5 779 logements (tous types confondus), dont :
- 3 348 logements socio-participatifs (ex LSP) et 160 logements LPA ;
- 1 810 logements inclus dans un programme de résorption de l’habitat précaire (RHP), destinés au relogement des habitants des zones précaires (bidonville et médina) ;
- 161 logements de fonction ;
- et 300 logements de standing non aidés.
69 Le programme d’équipement inscrit pour cette nouvelle zone urbaine prévoit 2 lycées, 2 collèges d’enseignement moyen (CEM, équivalent du collège), 4 groupes scolaires primaire-maternelle, 1 polyclinique, 200 locaux commerciaux, 2 sièges de la sûreté urbaine (commissariats), 2 mosquées, 1 marché de proximité, 1 centre de formation professionnelle, 1 antenne communale, 1 poste et 1 centre d’Algérie Télécom. Mais quels en sont les bénéficiaires ?
Profils socio-économiques des chefs de ménage
70 Les tranches d’âge des chefs de ménages habitant les nouveaux logements conventionnels se situent au-delà de 50 ans. Ce profil d’âge s’explique par les difficultés que rencontrent les Algériens avant d’avoir un toit, causées par le retard dans la production de logements. La prédominance de la tranche d’âge de 50-59 ans est la conséquence de la crise qui a entraîné beaucoup de ménages dans de graves difficultés de longue durée avant qu’ils puissent accéder à un logement. Quant aux plus de 60 ans, ils constituent une part non négligeable des chefs de ces ménages, soit 23 % (tableau 10). Il s’agit souvent de ménages ayant bénéficié des logements sociaux de première génération, c’est-à-dire dans les ZHUN, où ils leur avaient été attribués à la fin des années 1980. Les tranches d’âge 30-39 ans et 40-49 ans sont moins représentées parmi ces chefs de ménage : respectivement 9,6 % et 28,8 % d’entre eux (tableau 10). Ceci illustre bien les problèmes que rencontrent les jeunes chefs ménages pour accéder au logement. Pourtant, les logements type LSP lancés dans les années 2000 avaient suscité l’intérêt des jeunes cadres, qui se sont vu octroyer des crédits par des banques et ont bénéficié d’une aide de l’État.
71 Par ailleurs, des catégories socio-professionnelles différentes ont accès aux nouveaux logements réalisés à Tlemcen (tableau 7). Les cadres moyens en représentent 26 % et l’ensemble des ouvriers et employés 23 %. Ceci illustre bien la volonté de l’État d’intégrer les classes socio-professionnelles ayant des revenus limités et moyens dans le processus d’accès au logement, afin d’assurer l’équité sociale. Ainsi, les nouveaux programmes LSP et la location-vente ciblent des catégories sociales solvables, pourvues de ressources financières assez élevées, mais intègrent potentiellement des ouvriers qualifiés ayant une bonne rémunération (ceux des grandes sociétés), des cadres moyens et des cadres de la fonction publique. D’autres catégories plus vulnérables, comme les chômeurs ou les retraités, sont prises en charge par les programmes d’habitat social. Les catégories les plus aisées (commerçants et professions libérales) sont peu présentes : respectivement 9 % et 3 % d’entre elles. Ces ménages ne sont pas concernés par les différents programmes publics, seul le programme de logements promotionnels à haut standing les intéresse.
Tranches d’âge des chefs de ménages occupant des logements d’habitat collectif récent à Tlemcen
Tranches d’âge des chefs de ménages occupant des logements d’habitat collectif récent à Tlemcen
Catégories socio-professionnelles des chefs de ménages occupant des logements d’habitat collectif récent à Tlemcen
Catégories socio-professionnelles des chefs de ménages occupant des logements d’habitat collectif récent à Tlemcen
Origine géographique des ménages : une majorité originaire de Tlemcen
72 L’enquête montre que plus de 58 % des chefs de ménages bénéficiaires des programmes de logements sont natifs de la ville de Tlemcen (tableau 6) ; 65 % sont originaires des trois communes qui constituent l’agglomération de Tlemcen : la ville de Tlemcen est restée fermée sur elle-même ; la production de logements répond en général à un besoin local qui perdure depuis plusieurs années. Outre l’évolution démographique et les mutations sociales, la demande de logements résulte aussi de la dégradation de l’habitat en centre-ville. La population bénéficiaire de ces programmes provient pour un quart des communes de la wilaya [30] et pour un dixième d’autres wilayas. Les relations étroites entretenues par Tlemcen avec ses communes environnantes et avec les villes moyennes de la wilaya, telles que Maghnia, Sabra, Nedroma et Ouled Mimoun, principaux lieux de naissance des chefs de ménages nouvellement arrivés à Tlemcen, expliquent cette attraction de la ville chef-lieu. Les wilayas de l’Ouest algérien les plus proches (Oran et Sidi Bel Abbès) ont par ailleurs formé les premières zones de migration vers Tlemcen.
Lieux de naissances des chefs de ménages occupant des logements d’habitat collectif récent à Tlemcen
Lieux de naissances des chefs de ménages occupant des logements d’habitat collectif récent à Tlemcen
73 La localisation des logements antérieurs des chefs de ménage permet d’identifier des dysfonctionnements spatiaux et des carences de l’habitat de certains quartiers de la ville de Tlemcen.
74 Le centre de l’agglomération de la ville de Tlemcen (la ville intra-muros) représente 23 % des départs vers les nouveaux quartiers périphériques (tableau 7). Les départs vers la périphérie ont été moins nombreux à partir des quartiers coloniaux à caractère résidentiel, abritant une population aisée d’origine citadine (à l’exception de Kiffane).
75 La mobilité périphérie-périphérie concerne 12 % des ménages [31]. Il s’agit pour l’essentiel d’une mobilité depuis un habitat précaire vers une situation de logement améliorée. Les ménages en provenance de territoires hors de l’agglomération sont peu nombreux, car la résidence dans l’agglomération est une condition d’attribution d’un logement public. Les pratiques de sous-location, fréquentes dans certains programmes, comme celui du LSP, ont favorisé cette mobilité.
Lieux de logements antérieurs des ménages occupant des logements d’habitat collectif récent à Tlemcen
Lieux de logements antérieurs des ménages occupant des logements d’habitat collectif récent à Tlemcen
Changements résidentiels et évolution des caractéristiques des logements habités
76 Ces mobilités ont apporté une contribution très positive aux conditions de logement de nombreux ménages. 46 % de ceux qui ont déménagé étaient logés dans des maisons traditionnelles, particulièrement répandues dans la médina, ou dans des maisons de type Haouch, caractéristiques des quartiers populaires (tableau 11). Ils ont bénéficié des nouveaux logements à destination sociale. Priorité a été donnée au relogement des habitants des quartiers très dégradés ou insalubres.
Typologie des logements précédents des ménages occupant des logements d’habitat collectif récent à Tlemcen
Typologie des logements précédents des ménages occupant des logements d’habitat collectif récent à Tlemcen
77 Certains ménages, bénéficiaires de logements type LSP ou acquéreurs des logements promotionnels, ont quitté des logements collectifs pour habiter le même type de logement dans la périphérie – 33,9 % des emménagés récents – (tableau 11). Cette mobilité s’explique par l’entassement de plusieurs membres de la famille dans des logements exigus et par l’éclatement de la famille élargie lors de mariages. La cession des biens de l’État, en 1981, a contribué à la mobilité des ménages vers les logements promotionnels, certains ménages ayant vendu au prix du marché les logements que l’État leur avait cédés à prix réduits, pour réinvestir dans des logements de standing.
78 L’ensemble de ces nouveaux programmes (qu’il s’agisse de LSP ou de logements promotionnels) n’a cependant contribué que légèrement à l’augmentation de la taille moyenne des logements : 40 % de ces nouveaux logements ont trois ou quatre pièces (tableau 12). 41 % des ménages ont tout de même gagné au moins une pièce en entrant dans ces habitations, essentiellement des logements sociaux. Seule une petite proportion des ménages a vu la taille de son logement diminuer : il s’agit de ménages quittant un logement familial pour s’installer dans un appartement personnel.
Taille des logements précédents des ménages occupant des logements d’habitat collectif récent à Tlemcen
Taille des logements précédents des ménages occupant des logements d’habitat collectif récent à Tlemcen
Modes d’accès au logement
79 Pour accéder à leur nouvelle habitation, 66 %des entrants se sont adressés aux organismes chargés de la promotion immobilière (Daira et OPGI pour les logements socio-locatifs, promoteurs pour les autres types de logements), ce qui va à l’encontre d’idées préconçues sur le poids des intermédiaires et des spéculateurs dans les circuits de logement. 14 % des ménages sont passés par des intermédiaires.
Modes d’accès aux logements des occupants des logements d’habitat collectif récent à Tlemcen
Modes d’accès aux logements des occupants des logements d’habitat collectif récent à Tlemcen
80 Ces intermédiaires sont souvent leurs amis, parents et collègues de travail… Autrement dit, la démarche consiste à sélectionner ses voisins avant d’y habiter… comme le recommande le proverbe arabe [32].
Insatisfaction des ménages de leurs logements
81 Seuls 39 % des ménages enquêtés sont satisfaits de leur logement (tableau 14) ; la majorité envisage pour l’avenir un nouveau changement, en particulier parmi les résidents de logements sociaux. Il leur déplaît de vivre en logement collectif et dans des appartements qu’ils estiment trop petits. Ils se plaignent aussi de la gestion des bâtiments et de l’environnement social du quartier. B. Semmoud (2008), dans ses enquêtes sur la construction des territoires urbains pour la ville d’Oran, a observé une insatisfaction similaire en même temps qu’un fort attachement des habitants urbains à leurs quartiers antérieurs.
Niveau de satisfaction des ménages occupant des logements d’habitat collectif récent à Tlemcen
Niveau de satisfaction des ménages occupant des logements d’habitat collectif récent à Tlemcen
82 Mais certains ménages, pourtant satisfaits de leur logement, envisagent également de déménager à l’avenir pour accéder à un habitat individuel (tableau 15). Et ceci en dépit du fait qu’ils reconnaissent vivre dans de meilleures conditions dans leur nouveau logement, qu’ils se sont impliqués directement dans son standing, dans le choix de leur quartier et dans celui de leur promoteur. Certains souscripteurs se sont même arrangés avec les promoteurs pour réaliser des aménagements spécifiques dans ce logement durant les travaux de construction.
Souhait des ménages occupant des logements d’habitat collectif récent à Tlemcen de changer logement dans l’avenir
Souhait des ménages occupant des logements d’habitat collectif récent à Tlemcen de changer logement dans l’avenir
Conclusion
83 Dans les années 2000, l’État algérien a repris la main très activement dans le secteur du logement, en se fixant des objectifs divers : repositionner la puissance publique sur la scène nationale, favoriser un équilibre social en accompagnant les transformations de la vie familiale et les évolutions démographiques rapides, en résorbant l’habitat précaire, en prenant en considération les aspirations d’une classe moyenne qui avait été abandonnée dans les années 1990. Dans un contexte politique et régional tendu, il a ainsi cherché à assurer ou à conforter la paix sociale.
84 Mais la mise en œuvre des nouveaux programmes de logement a été difficile. La sélection des bénéficiaires, en particulier, a posé de nombreux problèmes. L’État a pris des dispositions successives pour empêcher le développement de pratiques frauduleuses et spéculatives, aussi bien de la part des habitants que des autres acteurs du logement (administration locale, promoteurs…). On peut regretter que les collectivités locales d’une part, les habitants eux-mêmes d’autre part aient été tenus à l’écart de la réalisation et de la gestion de ces nouveaux programmes.
85 Par ailleurs, les nouveaux programmes de logements des années 2000 ont accéléré un processus de périurbanisation particulier dans les grandes villes algériennes (Trache S.M., 2010 ; Semmoud B., 2008). Compte tenu des coûts et des contraintes d’aménagement dans un contexte de pénurie de terrains constructibles, tous les programmes de logement sont venus en effet s’insérer par juxtaposition sur les mêmes sites − ce qui a donné naissance à une forme de mixité sociale, imposée par les impératifs d’aménagement plus que par les pouvoirs locaux.
86 Les problèmes posés aujourd’hui en Algérie par le logement et l’urbanisme ont des similitudes avec ceux que soulève le modèle français, où l’habitat social se concentre dans les communes les plus pauvres et où, inversement, les communes les plus riches continuent d’attirer les catégories sociales les plus aisées (Desponds D., 2006). Le cas de Tlemcen illustre bien certaines de ces évolutions. On peut aisément y anticiper les difficultés qu’il faudra résoudre dans cette ville prise ici en exemple, du fait que les logements promotionnels de haut standing se concentrent désormais au centre et que les communes limitrophes ont vu croître leurs populations et leurs besoins d’équipement sans être dotées des moyens financiers et techniques correspondants.
Notes
-
[1]
Il s’agit aussi des Algériens qui habitaient la médina et ont quitté la ville pour s’installer dans d’autres villes algériennes plus européanisées comme Sidi Bel-Abbès, Oran, Alger.
-
[2]
Ministère de l’Habitat, de l’Urbanisme et de la Ville. [En ligne] http://www.mhuv.gov.dz/Pages/Article.aspx?a=154.
-
[3]
République démocratique allemande, satellite de l’Union soviétique de sa création en 1949 à la réunification de l’Allemagne en 1990.
-
[4]
La zone périphérique s’étend au-delà la ville de Tlemcen. Quant à la zone périurbaine, elle est constituée de plusieurs quartiers : Champ de Tir et Oudjlida représentant des espaces planifiés ex nihilo ; Abou Tachfine et Chetouane reflétant une urbanisation développée sur des noyaux déjà existants (faubourgs coloniaux) ; Koudia, caractérisant une urbanisation illicite.
-
[5]
Les autres modes d’habitat, notamment l’habitat individuel (bidonville), n’ont pas été intégrés dans nos résultats présentés dans ce cadre.
-
[6]
Ville de création coloniale à part entière.
-
[7]
Ville précoloniale, de naissance arabo-musulmane qui se caractérise par une trame dense et des ruelles sinueuses et étroites. Les ouvertures des constructions sont orientées vers le patio intérieur.
-
[8]
La ZHUN est une unité de voisinage constituée non seulement par des logements, mais aussi par des équipements d’accompagnement. Elle est optionnelle pour les projets de plus 400 logements et obligatoire pour les projets de 1 000 logements.
-
[9]
Ordonnance 74-26 du 20 février 1974 portant constitution des réserves foncières au profit des communes.
-
[10]
1 060 logements seulement ont été réceptionnés. La réalisation a été confiée à une société étrangère qui n’a pas respecté ses engagements et a été remplacée par une société nationale (DNC) ; mais celle-ci n’a pas terminé le chantier non plus. Il a enfin été achevé par une société locale publique de la wilaya de Tlemcen (SOTRAWIT).
-
[11]
Cette opération s’est accompagnée d’une délocalisation de certains équipements centraux situés au centre-ville, comme l’avait recommandé le plan d’urbanisme directeur (PUD) de 1982, afin de décongestionner le centre. Le transfert de bâtiments publics (mairie, daïra – sous-préfecture –, directions exécutives, trésor public…) et de sièges d’institutions économiques (banques, assurances, sièges administratifs d’entreprises…) s’est inscrit dans cette vaste opération et a marqué nettement la première couronne périphérique par la naissance des deux quartiers : Kiffane et Imama. Ces espaces ont connu un développement rapide de leurs activités, créant une nouvelle forme de centralité, aujourd’hui essentielle dans le fonctionnement de l’agglomération de Tlemcen.
-
[12]
Ordonnance 76-92 du 23 octobre 1976 relative à l’organisation de la coopérative immobilière.
-
[13]
Maison traditionnelle maghrébine de type rural, caractérisée par un patio.
-
[14]
Sans aucune aide de l’État. Le dispositif de l’aide personnalisée au logement (APL) qui existe en France n’a pas d’équivalence en Algérie.
-
[15]
450 unités sur 1 160 logements ont été affectés pour cette filière industrielle.
-
[16]
Équivalent des préfets en France.
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[17]
El Watan le 07 février 2013.
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[18]
Voir : pour l’Algérie (Safar-Zitoun M., 2012), pour les villes maghrébines (Le Tellier J., 2010), pour le cas de la ville de Paris (Dietrich-Ragon P., 2010), pour l’Europe centrale (Coudroy de Lille L., 2013).
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[19]
Source : daïra (sous-préfecture) de Tlemcen, 2013.
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[20]
Les logements promotionnels aidés (LPA) remplaçant les logements socioparticipatifs (LSP) se distinguent par une aide de l’État, via la Caisse nationale du logement (CNL). Cette aide représente une valeur du tiers du coût du logement et ne doit pas dépasser un plafond fixé à 3 200 000 dinars algériens (32 000 euros) ; le complément est pris en charge par les bénéficiaires associant les banques dans le financement de l’opération d’achat. Cette aide directe peut être cumulée avec un crédit bancaire dont le taux d’intérêt est bonifié par le Trésor public. Le taux débiteur est fixé par la réglementation à 1 %. Le LPA bénéficie en outre de la cession du foncier domanial avec un abattement de prix de 80 % pour les wilayas du Nord, de 90 % pour les wilayas des Hautes Plaines et de 95 % pour les wilayas du Sud, appuyé par un crédit à taux bonifié pour le promoteur (4 % à la charge du promoteur).
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[21]
En utilisant des prête-noms, de fausses fiches de paie et de fausses attestations de résidence, justifiant le droit d’accès aux logements LSP.
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[22]
Soit 1 596 logements, dont la plus grande tranche (1 016 logements) est localisée au nord de la commune de Tlemcen et la seconde tranche (520 logements) se trouve dans la commune de Chetouane (tableau 6). Ces programmes ont été développés sur des sites périurbains, notamment à Oudjlida et Boudjelida.
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[23]
La location-vente est consentie à tout postulant ne possédant pas ou n’ayant pas possédé, ni son conjoint, un lot de terrain à bâtir, un bien à usage d’habitation, et n’ayant pas bénéficié, ni lui ni son conjoint, d’une aide financière de l’État en vue de la construction ou de l’acquisition d’un logement.
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[24]
COSIDER.
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[25]
Voir note 10.
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[26]
Consommation excessive du foncier urbain instauré dans le cadre de la loi des réserves foncières, au profit de l’habitat individuel et au détriment des équipements publics. La sphère proche du pouvoir a bénéficié abusivement de lots de terrain communaux achetés pour des sommes insignifiantes et revendus sur un marché parallèle.
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[27]
Le premier quartier appelé Boudghane s’est développé pendant la période coloniale.
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[28]
Tlemcen se caractérise par des traditions citadines qui remontent au ix e siècle. Une bourgeoisie locale s’est constituée à partir du xiii e siècle avec le développement politique de la ville, qui est devenue capitale du Maghreb central (Dynastie Zianide), puis avec l’arrivée des Mauresques chassés de l’Andalousie à partir du xvi e siècle ainsi que sous l’Empire ottoman.
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[29]
On a déjà mentionné la seule intervention internationale en Algérie : l’expérience RHP de la Banque mondiale (1998) pour le financement de 15 000 logements, qui a concerné les grandes villes : Oran, Constantine, Annaba et Alger (Gasmi C., 2012).
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[30]
La wilaya est équivalente au département en France.
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[31]
Notamment au départ d’Aboutachfine, Koudia et Chetouane.
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[32]
Le proverbe arabe dit : « acheter les voisins avant la maison ».
