2.1 – À qu(o)i servent les expertises ?

8Le développement des expertises immobilières en France s’inscrit dans un contexte de structuration, d’internationalisation et de financiarisation d’une partie du secteur de l’immobilier dans les années 1990, porté entre autres par l’apparition de nouveaux véhicules d’investissement immobilier réglementés : en plus des Sociétés civiles de placements immobiliers (SCPI) qui datent de 1970, les Sociétés d’investissement immobilier cotées [14] (SIIC) et les Organismes de placement collectifs en immobilier (OPCI) sont créés respectivement en 2003 et 2007 [Guironnet et Halbert, 2018]. Par ailleurs, le mouvement massif d’externalisation des patrimoines immobiliers des grandes entreprises à partir des années 2000 a offert de nouvelles opportunités d’investissement pour les gestionnaires d’actifs.

9Ainsi, les experts-évaluateurs français créent une charte de l’expertise immobilière en 1990 [15], qui pose les principes déontologiques et méthodologiques de la profession, en s’inspirant de ceux prônés par les organisations professionnelles supranationales de l’expertise (Royal Institution of Chartered Surveyors, The European Group of Valuers Associations). Au cours des années 1990, les experts des cabinets internationaux de conseils en immobilier d’entreprise prennent un poids croissant, par vagues de rachats de plus petites structures [Ball, 2007 ; Santilli, 2015], comme cela a pu s’observer dans d’autres secteurs tel celui de l’audit [Sauviat, 2003 ; Montagne, 2009]. Ces derniers se regroupent alors au sein de l’Association française des sociétés d’expertise immobilière en 1996, pour porter leur voix auprès des autorités régulatrices et harmoniser leurs méthodes [16].

10Aujourd’hui, les expertises en évaluation immobilière sont sollicitées par les clients-investisseurs pour principalement deux raisons :

• pour des obligations réglementaires [17] liées à la stabilité financière et à la transparence des marchés, inspirées de la théorie financière standard [Montagne, 2009] : ces obligations concernent les entreprises d’assurance et les mutuelles pour qui le régulateur est l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) ; les SCPI et les OPCI pour qui le régulateur est l’Autorité des marchés financiers (AMF) ; les SIIC dont le patrimoine doit être évalué à la juste valeur (fair value) pour alimenter des états financiers en normes IFRS. Les expertises réglementaires sont effectuées tous les trimestres, semestres ou années en fonction des structures, et une rotation fréquente des experts est encouragée par les autorités de tutelles. Elles reflètent les performances économiques de ces structures et constituent une référence pour le client-investisseur sur les objectifs financiers futurs de la structure ; d’où l’intérêt stratégique de ce dernier à faire passer ses attentes en termes de résultats auprès des experts-évaluateurs. La volonté de contrôle du processus d’évaluation réglementaire ressort dans une étude récente auprès des acteurs de l’immobilier qui montrait que 88,3 % des investisseurs immobiliers étaient réticents à l’idée que les experts-évaluateurs rendent leurs conclusions directement aux autorités régulatrices [18]. Toutefois, des enjeux propres distinguent les clients-investisseurs en fonction de leur statut, ce qui influe sur la relation d’expertise. À titre d’exemple, les assurances, qui font des investissements en moyenne de plus long terme, sont considérées comme moins « agressives » et auront tendance à privilégier des augmentations lissées de la valeur de leur portefeuille immobilier, légèrement en dessous de « la valeur de marché » pour éviter d’être trop exposées aux fluctuations conjoncturelles. Les foncières cotées (SIIC) ont à l’inverse des objectifs plus élevés de rendement pour satisfaire leurs actionnaires, et cherchent à être « au plus proche du marché » (principe de la fair value) ;
• dans le cadre d’un projet de transaction : en cas de cession ou d’acquisition d’un bien, une expertise immobilière côté acheteur et vendeur a toujours lieu, même si le client a souvent une idée très précise de la valeur qu’il souhaite obtenir. À quoi servent les expertises dans ces situations ? Quand un acheteur souhaite obtenir des financements pour une acquisition, une expertise est demandée par la banque. En général, en amont, un prix a déjà été décidé entre les parties de la transaction, et l’acquéreur a intérêt à ce que la valeur évaluée soit la plus élevée possible s’il souhaite obtenir davantage de capacités de financements de la part de la banque [Botzem et Dobusch, 2017]. Par ailleurs, quand un acheteur répond à un appel d’offres lancé par un vendeur, il peut demander une expertise pour prouver qu’il propose le « juste prix » d’achat auprès du vendeur, mais aussi pour obtenir le soutien financier de banques. À l’inverse, si un investisseur a un projet de vente d’un de ses actifs, l’expertise donne la valeur en dessous de laquelle le bien ne peut pas être vendu. Dans cette situation, la valeur d’expertise peut renvoyer au « métaprix » de l’actif théorisé par L. Boltanski et A. Esquerre [2017] qui permet de maintenir la valeur en dehors de l’échange, et qui constitue une référence lors de la formation des prix au moment de la transaction. Si, dans le cadre d’une transaction, un accord sur le prix a souvent déjà été trouvé entre les parties en amont de l’expertise, cette dernière vient certifier socialement la valeur en dessous de laquelle le bien ne peut être vendu, et surtout légitimer des valeurs d’actifs élevées auprès des banques prêteuses. C’est en ce sens que S. Botzem et L. Dobusch [2017] analysent les experts immobiliers en Allemagne dans la période pré-crise de 2008 comme des chevilles essentielles de l’activité de profit de leurs clients-investisseurs et de la formation des bulles immobilières.

2.2 – « J’aimerais pas être dans la peau d’un expert » [19] : un rapport de force évaluateur-évalué déséquilibré

11La concurrence entre les grands cabinets d’expertises, les faibles honoraires qu’ils proposent, le niveau de rémunération et les aspirations en termes de carrière des experts des grands cabinets contribuent à un rapport de force déséquilibré entre experts et clients-investisseurs.

12Depuis ces dix dernières années, avec la multiplication des expertises réglementaires pour les différents véhicules immobiliers (OPCI, SIIC, etc.), une course à la baisse des honoraires est lancée entre les grands cabinets concurrents, contribuant à un sentiment de dévalorisation du métier de la part des experts [20]. Une discussion avec un directeur d’expertise à qui je demandais s’il jugeait que le métier d’expert était suffisamment reconnu témoigne de cette pression à la baisse des honoraires :

13

« Je pense que dans la sphère immobilière tout le monde reconnaît le travail précis de l’expert immobilier. Mais on reste un prestataire de services. […] L’expert immobilier reste un mec qui bosse, qui doit bosser de plus en plus pour moins cher, et en même temps faire un rendu de qualité. »

14Ainsi, les clients-investisseurs peuvent faire jouer la concurrence entre ces grands cabinets si la valeur que leur donne un expert ne leur convient pas, voire retarder des paiements, en particulier dans le cadre de besoins de financement. À l’inverse, certains petits cabinets indépendants, qui proposent des honoraires plus élevés [21], seront mobilisés pour des problématiques particulières (des conflits entre des parties relatives à une renégociation de bail par exemple), comme me l’expliquait l’expert indépendant :

15

« On vient nous voir avec une problématique, alors qu’on va voir les [grandes] sociétés d’expertises pour avoir un chiffre. Après, [ces sociétés de gestion d’actifs] ne me donnent pas tout leur parc à faire, car 1) je suis plus cher que les autres et 2) ça les arrange pas forcément d’avoir quelqu’un qui donne un prix qu’il pense lui. […] Ces gens-là [les petits cabinets], ils disent la vérité, parce qu’ils s’en foutent, c’est des petites structures ! »

16Les experts immobiliers sont d’ailleurs parfois qualifiés de « parents pauvres » [22] de l’immobilier, par rapport aux professionnels « côté investisseur », ou aux brokers dans la mesure où ils sont en général moins bien payés et reconnus [23], consolidant le rapport de force déséquilibré entre eux et leur client. En effet, un jeune commençant en CDI en expertise chez Valimmo gagne en moyenne 36 000 euros bruts/an, contre en moyenne 42 000 euros bruts/an pour les analystes côté investisseur, et la progression est plus importante pour ces derniers. Si le salaire des directeurs d’expertises peut atteindre 100 000 euros bruts/an, les rémunérations peuvent atteindre des montants bien plus élevés « coté investisseur », du fait de la part importante du revenu variable.

17Le niveau de sélectivité pour entrer en expertise est également moins important par rapport à celui « côté investisseur », en particulier chez les foncières cotées. Hormis les jeunes experts issus de l’École supérieure des travaux publics (ESTP), peu d’entre eux sont passés par le système des classes préparatoires aux grandes écoles (CPGE) [24]. La plupart ont effectué des masters en droit de l’immobilier, des masters spécialisés en immobilier (ESSEC, Dauphine, etc.) hors cursus CPGE, ont intégré des écoles de commerce post-bac. Les directeurs ont quant à eux eu des formations universitaires moins spécialisées en immobilier (formation de géomètre, en droit, en finance, etc.), dans la mesure où ces cursus se sont surtout développés ces dernières années [25]. Beaucoup de jeunes experts aspirent, après leur activité en expertise, à partir dans des métiers « côté investisseur » du fait des plus fortes rémunérations à la clé et de la plus grande reconnaissance sociale.

18Le sentiment d’avoir les « mains liées » pour les experts des grands cabinets peut être fort, comme l’explique une ancienne experte passée « côté investisseur », qui avait particulièrement mal vécu son expérience professionnelle passée :

19

« C’était un métier très stressant, très éreintant ; quand on allait en réunion de revue de valeur chez le client, c’était horrible ; enfin moi j’ai… [rire] franchement, il y avait des nuits où je dormais vraiment pas bien ! Franchement, le métier d’expert est un métier qui est très très dur, car on est quand même pressé comme un citron, il y a quand même beaucoup de stress, vous allez en réunion de valeur, vous savez que vous allez vous faire casser la gueule car la valeur mise n’était pas la bonne, et que de toute façon, vu que c’est le client, vous mettrez entre guillemets la valeur qu’on vous dit de mettre ! […] l’[évaluation] des foncières, c’était une fois par an, et [la valeur] avait intérêt d’augmenter, car si ça augmentait pas et bah gare à vous… ! »

20Si dans cet extrait transparaissent directement les faibles marges de manœuvre des experts face aux gros clients, ce rapport de force n’est pas toujours vécu sous la forme de la contrainte, mais aussi avec un certain consentement. En effet, ce qui permet aussi ces « arrangements » entre experts et clients, c’est la certaine affinité sociale entre eux qui rend acceptable de jouer avec les règles [Bessière, Gollac, 2017]. Bien qu’une hiérarchie des prestiges économique et social au sein de ce « huis clos » de l’immobilier existe, une certaine fascination à l’égard des clients prestigieux peut se ressentir parmi les experts de Valimmo [26]. En particulier, les experts seniors et directeurs, qui ont accumulé un capital économique et social, se retrouvent plus enclins à mener ces « arrangements », comme me l’explique l’ancienne experte citée plus haut :

21

« Parfois, les jeunes ne veulent pas démordre sur la valeur. Et justement ce qui distingue pour moi un junior et un senior, c’est que quand on est expert senior, on apprend aussi à relativiser, l’expertise n’est pas une science exacte, et quand un client vous dit, bon bah voilà moi ça m’arrange plus, comptablement, qu’on arrive pour telle raison à 100 et pas 200, eh bien voilà, on fait tout pour arriver à 100 ! »

22Au-delà, cette réaction différenciée en fonction de l’expérience professionnelle s’explique par le fait que beaucoup de jeunes experts pensent exercer un métier avec une certaine « scientificité » à leur arrivée chez Valimmo, et se retrouvent assez vite désillusionnés par les faibles marges de manœuvre dont ils disposent dans la fixation de la valeur (« on est là pour faire plaisir au client » ; « c’est bullshit » [extraits du journal de terrain fait avec des stagiaires]) – d’où les tentatives de résistances initiales aux attentes du client. En effet, intégrer la profession implique tout un processus de conversion des plus jeunes à une identité de « professionnel de l’immobilier », de mise en conformité, qui passe entre autres par la socialisation professionnelle [Hugues, 1958 ; Ho [27], 2009].

23Ce rapport de force déséquilibré était en revanche plus difficilement avouable pour les clients-investisseurs, dans la mesure où cela aurait remis en cause la fiabilité de la valeur de leur patrimoine. Souvent, lors de mes entretiens avec des investisseurs, quand je posais des questions précises sur le processus d’expertise, on m’arrêtait en me disant : « Mais, pourquoi vous vous intéressez tant aux experts ? », « C’est juste des observateurs de la valeur ! » En particulier en ce qui concerne les foncières cotées, pour qui l’enjeu de la « transparence » de la valeur du portefeuille est extrêmement important dans le cadre des normes IFRS, l’indépendance des experts m’était fermement rappelée. Deux anciens « investisseurs » à la retraite m’ont malgré tout fait part de manière plus explicite de la situation « peu confortable » dans laquelle se trouvaient ces professionnels.

2.3 – Des arrangements différenciés en fonction du client

24Les clients bénéficient généralement d’un pouvoir d’influence certain dans la définition de la valeur, mais ce n’est pas toujours le cas. Leur position dans le champ économique et la fréquence des relations qu’ils entretiennent avec le cabinet d’expertise influent grandement sur la capacité de l’expert à se plier à leurs attentes. En effet, les investisseurs les plus professionnalisés bénéficient d’analystes en interne rompant ainsi le monopole de l’expertise des grands cabinets. Par ailleurs, certaines expertises auprès de « gros » clients peuvent correspondre à 10 % du chiffre d’affaires annuel du service d’expertise. Au-delà de l’intérêt économique à maintenir de bonnes relations avec leurs clients, c’est un enjeu de réputation [Karpik, 1989] du client-investisseur – lié entre autres à la détention d’un capital social important [Bourdieu, 1980 ; Comet, 2007] – qui intervient dans le processus de valorisation des actifs :

25

« On va faire beaucoup plus confiance à un acteur reconnu et connu de l’immobilier qu’un petit. […]. Forcément, il y a une relation de confiance aussi. On pourra suivre un gros investisseur s’il nous dit qu’il est convaincu que [son projet de restructuration de l’immeuble] va marcher. »

26À l’inverse, des clients ponctuels feront l’objet de moins de complaisance. C’est ce que m’explique un expert senior qui devait évaluer le portefeuille d’un « petit » client mobilisant une expertise pour des raisons de financements d’un de ses investissements :

27

« Parfois, on nous demande de justifier l’injustifiable. […] Nous, on sait que c’est risqué comme portefeuille, on n’a pas d’incentive à donner une valeur plus haute. C’est des petits clients, donc on n’est pas poussés à leur donner des valeurs au taquet, quoi ! »

28Mais par quels canaux, et jusqu’où les clients peuvent-ils communiquer leurs attentes ? La sensibilité du calcul de la valeur aux choix des paramètres amène les experts à mobiliser des conventions implicites d’évaluations, qui assurent la définition d’une valeur vraisemblable tout en servant les intérêts de leurs clients.

3.1 – Des méthodologies d’expertises issues de la théorie financière standard

30La définition de la valeur vénale et les méthodes d’évaluation proposées par la charte de l’expertise [2017], loin d’être neutres, reposent sur des hypothèses et conventions [Desrosières, 2010] issues de la théorie financière standard, et tendent à appréhender le bien immobilier comme « un actif financier comme un autre ». La valeur vénale correspond au prix dans une situation de concurrence pure et parfaite, sans aucun rapport de force entre agents. Elle suppose que le bien immobilier est utilisé de manière à maximiser sa valeur pour le propriétaire (highest and best use value). Selon cette acceptation, un expert aura fait une bonne expertise s’il estime une valeur qui correspond au prix auquel le bien sera échangé in fine. Pour déterminer la valeur d’actifs, les experts disposent principalement de trois méthodes (cf. encadré 3).

31Quelle que soit la méthode sélectionnée par l’expert pour qualifier le bien, une étape incontournable du processus d’évaluation est la recherche de références d’actifs immobiliers en vente ou de transactions d’actifs aux propriétés similaires dans la zone géographique d’intérêt [28]. De ces références sont censés découler la valeur locative de marché et le taux de rendement. Toutefois, le nombre de transactions sur ce marché est relativement faible comparé aux marchés du logement, et l’information sur les prix est parfois opaque [Crosby et al., 2018], dans la mesure où de nombreuses opérations sont faites off-market. Il n’est donc pas toujours simple de trouver des « biens comparables », en particulier dès qu’on s’éloigne des quartiers centraux des métropoles ou pour des actifs atypiques (cliniques, cinémas, etc.). Ainsi, pour ce type de situations, l’expertise repose sur un accord de valeur entre les parties concernées :

32

« Le problème avec ce genre de valorisation, c’est qu’on est sur des marchés où y’a pas suffisamment de profondeur pour analyser vraiment la valeur. […] Donc y’a une valeur de convenance à un moment donné qui peut se négocier si y’a des bons commercialisateurs ! »

33Même dans des zones centrales où les transactions sont plus importantes, les références de « valeur locative de marché » peuvent être très volatiles. En effet, certaines sociétés de gestion d’actifs détiennent un pouvoir de marché très important qui leur permet de modifier les taux de rendement à elles seules par leurs transactions, contre l’hypothèse d’atomicité du marché. Ainsi, une variation de 0,1 point de pourcentage du taux de rendement ou de 20 euros de valeur locative de marché au mètre carré par an aura des conséquences importantes sur la valeur finale de l’actif évalué. C’est ainsi qu’un directeur d’équipe essayait de rassurer une experte junior en formation :

34

« On peut se tromper de 20-30 euros de VLM, l’erreur est humaine. Après si y’a un trop gros écart, c’est pas bon. L’enjeu c’est d’expliquer comment on travaille, nos méthodes. »

35Dans le cadre de la méthode du Discounted cash flow (DCF), d’autres hypothèses viennent s’ajouter, relatives aux évolutions futures de l’inflation et de la valeur locative de marché ou encore aux projets de travaux de restructuration du client-investisseur, qui accentuent la fragilité du processus d’évaluation, ce que la majorité des experts s’accordent à dire (« tu peux faire dire un peu tout et n’importe quoi à ton DCF en fait ! [29] »).

36Les expressions telles que : « Il faut “rebidouiller” la valeur », « Il faut augmenter un peu la VLM », entendues à plusieurs reprises de la part des directeurs, montrent comment ce travail de fixation de la valeur se fait par ajustements progressifs des paramètres. Quand je faisais remarquer la forte volatilité de la valeur aux paramètres choisis, on me rappelait souvent que l’« immobilier n’[était] pas une science exacte », comme manière de rationaliser l’activité d’expertise. Une autre forme de rationalisation mobilisée par les experts dans cette situation d’incertitude reposait sur la croyance que la valeur estimée se situe dans un ordre de grandeur de la « vraie » valeur :

37

« L’avantage avec l’expertise, c’est qu’il y a toujours une part de vérité, je me dis que mes expertises… […] c’est à 10 % près, donc tant que tu es dans cette marge, c’est que t’es bon… »

38Ainsi, si les jeunes experts se montrent plus cyniques à l’égard de l’expertise, on voit qu’ils peuvent aussi croire à leur travail d’évaluation. En effet, ils peuvent avoir intérêt à se plier aux attentes du groupe et à se convaincre qu’ils sont dans la bonne voie pour pouvoir agir [Goffman, 1973]. Mais que ce soit le cynisme ou la croyance qui les anime, l’enjeu pour les experts reste de trouver une valeur vraisemblable, i.e. qu’ils peuvent justifier et défendre, en particulier vis-à-vis des organes de contrôle (CAC [30], AMF, etc.). Différentes techniques permettent d’orienter l’expert dans son processus d’évaluation incertain.

3.2 – Stratégies d’obtention d’une « fourchette de valeur » en amont de l’application des méthodes de calcul

39Si dans le cadre d’une réponse à un appel d’offres ou d’un financement, les experts peuvent déjà avoir une idée assez précise de la valeur attendue par le client, d’autres moyens permettent d’orienter l’expert dans le processus d’évaluation, en particulier, quand c’est la première fois qu’ils évaluent le bien.

40Dans ces grands cabinets rattachés à des cabinets de brokerage, les experts immobiliers appellent régulièrement les brokers pour avoir un ordre d’idée du prix des transactions en cours, demander leurs avis sur les valeurs locatives et les taux, dans la mesure où ces derniers sont perçus comme étant au plus près du marché. Par ailleurs, des formes de coopération peuvent se mettre en place entre grands cabinets d’expertises : les experts peuvent utiliser leurs réseaux au sein des autres cabinets pour obtenir des informations sur la valeur à évaluer, « pour ne pas trouver des valeurs aberrantes » [31] ou récupérer d’anciens rapports d’expertises. Dans ce cadre, les « amitiés professionnelles », i.e. des « relations de confiance établies dans la durée » [Eloire, 2014] permettent de s’informer sur les « deal » en cours, les prix de ventes d’actifs, etc. Ces amitiés se développent dans des associations professionnelles, clubs de l’immobilier, des rencontres dans le cadre des études ou plus simplement sur les différents lieux de travail.

41Les visites de l’actif immobilier à évaluer, obligatoires dans le cadre des expertises, constituent également des moments où l’expert peut obtenir des informations de la part du client sur la valeur du bien [32]. Ce jeune expert me dévoilait ainsi ses techniques [33] :

42

« Tu dis pas [au client] “combien vous voulez ?”, mais pendant la visite [du bien], tu vas faire exprès de poser des questions un peu bêtes, pour savoir combien [le client] l’a acheté il y a deux trois ans, combien il a besoin pour sa banque. […] Et il y a beaucoup [de clients] qui te le disent exprès, donc à partir de là, tu es forcément influencé. […] Tu te le fixes pas comme un objectif mais quand même… Le client peut te dire : “J’ai acheté tant, et en plus les prix ont même augmenté !” [rire] Donc comme ça, dans tous les cas, intérieurement, tu te dis, c’est que ça vaut minimum tant, et que ça vaut même plus ! »

43Dans le cadre des actualisations de valeur des OPCI et SCPI, les experts peuvent se fonder sur les expertises des trimestres ou années précédents. Comme l’une des conventions implicites incorporées par les experts est celle de l’augmentation de la valeur de l’actif d’une expertise à l’autre, il suffit de légèrement modifier les paramètres pour traduire cette augmentation, comme me l’expliquait une ancienne experte d’un grand cabinet :

44

« Les [évaluations des] OPCI, ça m’a tuée ! Tous les trois mois, vous faites une expertise – enfin une actualisation [34] – du même bien, parfois vous bougiez juste un loyer, vous deviez quand même remplir une fiche… franchement, les OPCI, vous avez l’impression de tourner en rond et que la vie est un éternel recommencement.
– Il n’y avait pas trop de pression de la part du client ? Ils avaient quand même des attentes en termes de résultats sur leurs valeurs, non ?
– Oui mais honnêtement, y’a beaucoup moins de pression avec les OPCI [qu’avec les foncières], car les actifs vous les faites tellement souvent qu’honnêtement l’augmentation elle se fait toute seule. […] Comme vous le faites tous les trois mois, vous pouvez prendre 0,5 ou 1 % tous les trois mois et ça fera 5 % [35] par an, et c’est très bien, c’est beaucoup moins stressant. »

45Toutefois, quand la « convention haussière » [Orléan, 1999] est rompue, le rôle des directeurs d’expertise est clé pour mettre en cohérence l’évolution de valeur, puisque cela implique une reformulation des conventions implicites d’évaluation citées plus haut. Un des thèmes récurrents durant ma période d’observation chez Valimmo était la possibilité d’une remontée des taux d’intérêt qui influerait négativement sur la valorisation des actifs de leurs clients, ce que ces derniers acceptent très difficilement. Ainsi, un directeur m’expliquait les discussions qu’il avait eues avec le directeur d’un de ses principaux concurrents alors qu’ils expertisaient le même bien pour deux clients différents [36], confirmant le rôle essentiel de la coopération entre concurrents [Eloire, 2010] dans le processus d’évaluation, pour mettre en cohérence la valeur :

46

« On a eu une discussion […] avec le patron de Valimmo_Bis sur Superbuilding [37] une fois de plus, car il a fait la valorisation de Superbuilding pour un client et nous pour un autre. Et il est revenu vers ses clients en disant “Bah voilà, je vois que les taux [de rendement] commencent à monter en ce qui concerne les grosses transac’, donc j’ai monté les taux !” Et du coup, 10 points de base [38], ça représente 20 millions d’euros [39]… car le montant est gros ! Et là, le client a fait “Eh, non, stop ! Pourquoi vous faites ça ?” Et donc lui, il y est allé brutalement. Et on s’est appelés au téléphone, il m’a demandé : “Comment tu fais toi ?” Et je lui ai dit “Bah, écoute, voilà nous, on les a juste prévenus que ça pourrait augmenter [les taux]… Comme ça pour les mois prochains, y’aura une petite graine” [rire] ! »

47Ainsi, au-delà de ces techniques d’obtention d’une « fourchette de valeur » vraisemblable, les conventions implicites d’évaluation citées plus haut (entre autres, la croyance en un marché haussier, le principe selon lequel on répond aux attentes des clients) participent à l’activité d’accumulation du capital des sociétés de gestion d’actifs et à l’alimentation de bulles immobilières. D’autres conventions implicites utilisées par ces grands cabinets permettent de faire gonfler la valeur des patrimoines de clients-investisseurs : c’est le cas de la distinction entre « loyer économique » et « loyer facial » (3.3).

3.3 – Comment maintenir la valeur des actifs quand les revenus locatifs baissent ? La distinction entre le « loyer économique » et « facial »

48Lors d’un entretien, un ancien directeur de foncière me faisait remarquer que, malgré la forte standardisation des méthodes, il n’y avait « pas une doctrine uniforme » en termes d’expertise et qu’il y avait « encore beaucoup à faire pour mettre les experts dans un tuyau qui soit juste ». La distinction entre « loyer facial » et « loyer économique » en est une illustration.

49Depuis la crise de 2008, des « mesures d’accompagnement », (franchises de loyers, participation aux travaux, plafonnement des charges, etc.) en faveur des entreprises locataires ont été accordées de manière croissante par ces propriétaires-investisseurs afin de les inciter à s’installer dans leurs locaux ou d’y rester, dans un contexte économique morose. Ces mesures sont aujourd’hui devenues une norme et commencent à être quantifiées depuis 2014. Par exemple, ces franchises atteignent aujourd’hui 28,3 % du « loyer facial » (i.e. du loyer inscrit sur le bail) à la Défense. Toutefois, les experts des grands cabinets peuvent parfois capitaliser la valeur sur le « loyer facial », faisant augmenter artificiellement la valeur de leur portefeuille, alors que les propriétaires-investisseurs reçoivent dans leurs comptes un « loyer économique » (i.e. le « loyer facial » retranché de ces mesures d’accompagnement). Cette pratique irrite d’ailleurs les petites structures d’expertise, comme en témoigne la réaction de l’expert indépendant cité plus haut :

50

« Moi je capitalise le loyer économique, vous leur avez demandé ce qu’elles capitalisaient elles ? Le loyer facial, bah oui c’est n’importe quoi ! Excusez-moi c’est n’importe quoi, on ne peut pas capitaliser un loyer facial. Ces sociétés [i.e. les grandes sociétés d’expertises] ne capitalisent pas la bonne valeur, ça me choque ! »

51Cette croissance des franchises avait fait l’objet d’un article dans Les Échos, « Immobilier de bureaux : la grande illusion » en 2014 écrit en concertation avec quelques professionnels de l’immobilier, dénonçant cette pratique « maintenant artificiellement haut un marché pourtant en berne » [40]. Une des personnes qui avait contribué à cet article m’avait alors relaté le vif rappel à l’ordre qu’elle avait subi de la part de la communauté professionnelle face à la remise en cause des pratiques d’évaluation, qui révèle les rapports de forces internes à cette industrie :

52

« On s’est fait engueuler par les promoteurs. Je me rappelle que quelques jours après je rencontrais le patron de Building dans un restaurant, et il s’est levé de sa chaise et m’a dit “Claude [41] ! Arrête de déconner !” […] Et il m’a dit : “Non mais tu tues le métier. Arrête de dire ça, tu tues le métier !” »

53Les acteurs dominants de la communauté des professionnels de l’immobilier ont conscience de ces conventions implicites, mais les dévoiler au grand jour romprait la « façade institutionnelle » [Codaccioni et al., 2012] sur laquelle repose la construction de la valeur et du profit. Ainsi, le travail de l’expert renvoie davantage à un travail de justification ex post de l’arbitraire de la valeur. Après avoir fixé une valeur vraisemblable, l’enjeu est ainsi de légitimer le processus de valorisation pour qu’il apparaisse fiable.

4.1 – Les méthodes de calcul comme « habillage » [42] pour justifier ex post la valeur

55L’usage de la méthode par capitalisation et de la méthode du DCF participent à ce travail de rationalisation, de légitimation du processus d’évaluation. En effet, les deux méthodes sont très régulièrement associées dans une même expertise, comme outil pour justifier la robustesse des méthodes de dévoilement de la valeur [43]. Dans les représentations communes, le DCF tend davantage à augmenter la valeur de l’actif par rapport à la capitalisation. Ainsi, les experts s’accordent généralement sur le fait que la valeur obtenue par le DCF est un peu plus haute que celle trouvée par capitalisation. L’utilisation de ces méthodes se fait principalement à partir de modélisations sur Excel, et il est aisé de modifier légèrement un paramètre pour observer une variation finale de la valeur afin de mettre en cohérence les deux méthodes. Finalement, le DCF est perçu avant tout comme un « langage » [44] pour les experts, qui permet de parler aux investisseurs. À ce titre, ce travail de justification ex post de la valeur par les méthodes de calcul se retrouve aussi dans le domaine du private equity [Benquet, 2018] ou dans les pratiques d’évaluation menées par les avocats et notaires dans le cadre de successions ou divorces, qualifiées de « comptabilité inversée » [Bessière, 2019].

56Ainsi, si les gros clients-investisseurs détiennent eux aussi leurs propres expertises en interne qui ne les laissent pas ignorants à l’égard de la forte variabilité de la valeur en fonction des hypothèses de valorisation retenues, la « façade » [Goffman, 1973] semble fonctionner pour les CAC, en charge de l’audit des résultats des expertises réglementaires pour les foncières cotées, qui ne s’interrogent pas sur les détails des calculs de valorisation, comme me l’explique un expert :

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« L’intérêt est que les CAC ne connaissent quasi rien à l’immobilier, il faut pas se leurrer. Ils veulent savoir l’évolution par rapport à la tendance du dernier semestre, ou par rapport à l’année passée, et voir si c’est une évolution qui est logique. S’ils arrivent à comprendre, y’a aucun souci, y’a pas d’enjeu, ils vont pas venir nous challenger sur une VLM ou des taux, ça n’arrive quasiment jamais [insistance]. […] Les CAC maintenant, c’est mes réunions préférées, clairement ! »

58Ainsi, c’est la « méconnaissance collective » de l’arbitraire de la fixation de la valeur [Bourdieu, Delsaut, 1975], qui confère sa légitimité pour ces organes tiers (CAC, autorités régulatrices). Toutefois, les chiffres et formules ne suffisent pas : ce qui est recherché avant tout, c’est de créer une cohérence, une légitimité de la valeur par un travail de narration autour du chiffre.

4.2 – La mise en récit de l’actif via le rapport d’expertise

59La forme prise par les rapports d’expertise est très réglementée par l’Association française d’expertise immobilière, les grandes sociétés opérant une auto-évaluation de leurs rapports entre elles. Si le détail des calculs prend peu de place dans le rapport d’expertise, les rapports d’expertise sont bien plus massifs. Si l’on prend l’exemple d’un rapport d’expertise d’une tour à la Défense, sur une centaine de pages de rapport, moins de cinq sont réellement consacrées au détail du calcul. Le reste est un travail de présentation de l’état locatif de l’immeuble ; des études de marché produites par le service des études ; une présentation du quartier ; des photos de l’immeuble obtenues via les visites ; une présentation de la méthode de valorisation ; une analyse SWOT [45] de l’actif ; des considérations légales (conditions du bail, indexation et évolution, taxe foncière, charges, etc.) ; des précautions prises quant à la méthodologie adoptée pour protéger l’expert. Les ajouts sur l’environnement du bien immobilier permettent de justifier les paramètres définis par l’expert, et ainsi de mettre en avant le caractère « vraisemblable » de la valeur :

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« Y’a 15 000 moyens pour arriver à la valeur. […] Après, comment tu la construis ? Ça, tu peux raconter ce que tu veux dans l’histoire de l’immeuble […]. Et personne ne peut te dire, l’histoire de l’immeuble ce sera ça, quoi. Faut juste écrire une histoire qui tienne la route et que tu peux justifier, c’est juste ça. »

61Ainsi, pour justifier un taux de rendement ou une VLM, on pourra développer tout un argumentaire relatif au quartier, à la configuration du bien et ses perspectives de développement. Ce travail de mise en récit des chiffres pour les justifier se retrouve également dans le domaine de la finance de marché [Chong, Tuckett, 2015] ou dans le domaine de la prévision en économie [Beckert, 2016 ; Pilmis, 2018]. L’effet de « façade » est toutefois parfois rompu du côté des clients-investisseurs [46] :

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« Y’a quelques années de ça, j’ai eu un problème à la cheville, et je n’avais que ça à faire d’être dans mon lit, et exceptionnellement j’ai lu toutes les expertises [rire]. Et du coup, y’a les drames du copier-coller à toutes les pages ! Car quand vous ne faites pas gaffe, que vous recevez vos expertises, vous lisez la dernière ligne [où apparaît le résultat de l’évaluation], et vous dites “ouais ça me va !”, mais en fait vous vous rendez compte qu’il y a des erreurs, des machins […] parce que… Ils ont plein de petits jeunes et on ne les paie pas assez ! »

63Toute la collecte d’informations pour la constitution du rapport et les visites d’immeubles est principalement faite par les « petites mains » du service (stagiaires et experts juniors), plus sceptiques à l’égard des méthodes de valorisation, par rapport aux directeurs qui représentent les gardiens de la profession d’expert.

4.3 – Le pouvoir de la signature : une certification sociale de la valeur

64Chaque rapport se clôt par une signature de la part du directeur, qui a toujours le dernier mot sur la valeur de l’expertise. Ainsi, les directeurs, détenteurs d’un capital symbolique et social important, confèrent par leur signature une légitimité sociale à l’arbitraire de la valeur estimée [Bourdieu, Delsaut, 1975 ; Fraenkel et al., 2006].

65En effet, si le turn-over est important pour les jeunes experts, tous les directeurs des expertises ont commencé en tant que juniors chez Valimmo et ont ainsi constitué un capital social important avec les clients dont ils sont les interlocuteurs privilégiés (via des échanges téléphoniques, par mail, des réunions, etc.). Chaque directeur dispose ainsi de ses propres clients, pour éviter d’éventuels conflits de valeurs en interne. Les directeurs acquièrent leur légitimité à juger de la fiabilité d’une valeur de l’ancienneté de leur expérience en expertise. Ils sont perçus comme détenteurs de « compétences qualitatives » en plus des compétences « quantitatives » [De Larminat, 2013], c’est-à-dire d’une capacité à « sortir la tête des chiffres », à prendre du recul sur le fonctionnement du marché. Ainsi, un expert d’un grand cabinet concurrent m’expliquait :

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« Le directeur de pôle qui gère une équipe de six-sept personnes passe son temps à faire du réseau. C’est son rôle à plein temps, il fait pas d’expertises ! Il s’occupe juste d’avoir un réseau et de vérifier nos résultats. Y’avait ma directrice qui vérifiait la valeur et qui faisait les réseaux. Elle a une vision très globale des opérations. »

67Les directeurs ne disposent toutefois pas tous du même pouvoir de signature de l’expertise. En effet, quand la valeur évaluée atteint un certain montant, seuls les directeurs généraux peuvent la valider. Ce pouvoir de signature des expertises lié à la hiérarchie d’entreprise peut même dépasser les bureaux parisiens de l’entreprise. Quand il s’agit d’évaluer des portefeuilles paneuropéens, même si l’évaluation des actifs situés en France est déléguée aux experts du siège français de Valimmo, c’est le siège européen de l’entreprise, situé à Londres qui a le dernier mot sur la valeur du portefeuille. Cela se produit en général quand l’équipe d’expertises de Londres possède des relations privilégiées avec le client à évaluer, ce qui peut d’ailleurs engendrer des conflits de légitimité, comme l’explique un directeur du service expertises de Valimmo :

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« Nous, on évalue beaucoup de portefeuilles paneuropéens. Nous, on fait notre partie France, puis on remonte ça à Londres, et en général les Londoniens se démerdent pour garder la relation client et bref… Euh… Mais du coup, il peut arriver que les valeurs soient changées par Londres pour harmoniser le portefeuille. Donc c’est pas toujours, euh… le process serait de revenir vers nous pour demander ce qu’on en pense, mais c’est pas toujours le cas… […] Et parfois, il arrive que les portefeuilles soient signés que par Londres, on n’a pas vraiment une vraie responsabilité là-dessus. Mais y’a un moment tu te dis, si tu demandes à ceux qui connaissent le marché, comment ça se passe… Soyez pas trop déconnants quand même quoi ! »

69Au-delà du capital symbolique accumulé par le directeur d’expertise, c’est aussi le capital symbolique détenu par le groupe Valimmo qui confère à la valeur une légitimité, à l’instar des Big four de l’audit [Stenger, 2017]. Lors d’entretiens avec des clients-investisseurs, ceux-ci m’expliquaient que les rapports issus de ces grands cabinets constituaient une véritable « estampille », « signature internationale » ou encore étaient le « must-have », vis-à-vis des tiers extérieurs. En ce sens, la signature du rapport constitue une forme de « rite d’institution » en tant qu’elle « consacre ou légitime, c’est-à-dire tend à faire méconnaître en tant qu’arbitraire et reconnaître en tant que légitime, naturelle, une limite arbitraire » [Bourdieu, 1982, p. 58].